Wenn Sie ein Grundstück verkaufen wollen, sollten Sie wissen wieviel es wert ist. Sonst kann es sein, dass Sie den Preis viel zu hoch ansetzen und keinen Käufer für Ihr Objekt finden. Andersherum kann es sein, dass Sie Ihr Gelände weit unter seinem eigentlichen Wert verkaufen. Aus diesem Grund ist es notwendig, sein Grundstück bewerten zu lassen. Mit einer Grundstücksbewertung finden Sie nicht nur den Wert Ihres Grundstücks heraus, sondern es ist auch eine wichtige Zahl für das Finanzamt. In diesem Artikel erfahren Sie alles, was Sie über Grundstücksbewertungen wissen sollten. Wie sich der Wert zusammensetzt, wie Sie ihn berechnen (lassen) können und alles weitere rund um das Thema Grundstücksbewertungen.
Inhalt
Alles was Sie über Grundstücksbewertungen wissen sollten
Wie setzt sich der Grundstückswert zusammen?
Der Bodenwert – alles was Sie wissen müssen
Wie finde ich den Grundstückswert heraus?
Diese Faktoren beeinflussen den Grundstückswert
Grundstückswert = Verkehrswert? – Nein!
Do-it-yourself oder lieber Profis beauftragen?
Was ist der Grundstückswert?
Der Grundstückswert ist im Grunde genommen nur eine Bewertung Ihres Grundstücks in Zahlen. Aber das Wort Grundstück bedeutet nicht immer nur den Grund und Boden. Es kann damit etwa der Wert eines unbebauten Grundstücks gemeint sein. Es können zwar Gebäude auf diesem Grundstück stehen, aber sie werden in die Wertermittlung nicht einbezogen, da sie z.B. abgerissen werden sollen. In solchen Fällen redet man auch vom reinen Bodenwert.
In anderen Fällen ist sowohl der Wert des Bodens als auch alles was darauf steht gemeint. Dies ist dann der Grundstückswert. Das heißt für Sie als Verkäufer, dass Sie den Gebäudewert und den Bodenwert erst einmal getrennt bestimmen müssen. Wie genau sich der Grundstückswert zusammen setzt erfahren Sie im nächsten Abschnitt.
Wie setzt sich der Grundstückswert zusammen?
Die Rechnung, aus der sich der Grundstückswert zusammensetzt, ist relativ simpel:
Quadratmeterzahl x Bodenrichtwert = Grundstückswert
Aber diese Formel gilt nur für den einfachsten Fall, nämlich ein unbebautes, aber bebaubares Grundstück.
Doch natürlich gibt es zahlreiche kompliziertere Ausnahmen. Zum Beispiel wenn unbebautes Hinterland an das Grundstück grenzt. Dann sieht das ganze nämlich schon so aus:
(Bodenrichtwert Bauland * Quadratmeterzahl Bauland) + (Bodenrichtwert Hinterland * Quadratmeterzahl Hinterland) = Grundstückswert
Wie genau sich der Bodenrichtwert zusammensetzt erfahren Sie im nächsten Kapitel.
Doch es gibt noch einige andere Faktoren, die den Grundstückswert maßgeblich beeinflussen und verändern können, wie zum Beispiel der Schnitt des Geländes. Er allein kann für eine Abweichung von bis zu 20% vom Verkaufspreis pro Quadratmeter sorgen – in beide Richtungen.
Hier ist eine Liste der wichtigsten Kriterien, die den Grundstückswert beeinflussen können:
- Der Bodenrichtwert! Jedes zweite Jahr wertet man alle Kaufverträge, die innerhalb einer Kommune abgeschlossen wurden, aus. Aus den Preisen, die sich daraus ergeben, wird ein Durchschnitt ermittelt. Dieser Durschnitt gilt für die nächsten zwei Jahre als Bodenrichtwert. Der Bodenrichtwert ist wichtig für die Ermittlung des Bodenwerts.
- Der Quadratmeterpreis! Der Quadratmeterpreis zeigt den Wert einer Grundstücksfläche innerhalb einer bestimmten Region, also der aktuelle Marktpreis. Dementsprechend unterliegt der Quadratmeterpreis regelmäßigen Schwankungen. Wichtig: Die mögliche Bebaubarkeit ist für den Quadratmeterpreis entscheidend. Je mehr Wohnfläche auf einem Grundstück erzielt werden kann, desto höher ist der Quadratmeterpreis. Die Beschaffenheit spielt also die größte Rolle, bei der Ermittlung dieser Zahl.
- Die Lage! Wo genau das Grundstück gelegen ist hat einen immensen Einfluss auf den Wert des Grundstücks und der Immobilie allgemein. Um die Lage zu beurteilen, werden Infrastruktur, Bevölkerungsstruktur und das allgemeine Image eines Viertels gewertet.
- Die Größe! Die Größe ist zwar ein wichtiger Faktor, um den Preis eines Grundstücks zu kalkulieren, sagt aber weniger über den Wert eines Grundstücks aus, als man denkt. Viel wichtiger ist die mögliche Bebaubarkeit oder Nutzung. Hier muss immer der Einzelfall betrachtet werden.
Der Bodenwert – alles was Sie wissen müssen
Der Bodenwert lässt eine Bestimmung eines unbebauten Grundstücks zu. Er setzt sich vor allem aus dem Bodenrichtwert und der Fläche zusammen. Die Rechenformel dafür sieht so aus:
Bodenrichtwert pro Quadratmeter x Fläche = Bodenwert
Der Bodenrichtwert wird jedes zweite Jahr von einem Gutachterausschuss für die Kommune neu ermittelt. Er setzt sich aus den Preisen aller Verkäufe in diesen zwei Jahren zusammen. Diese werden addiert und ergeben dann einen Durchschnittswert. So werden Bodenrichtwertzonen erstellt, aus Grundstücken mit einem ähnlichen Zustand.
Der Bodenwert ist eine ungefähre Bestimmung des Werts eines unbebauten Grundstücks. Er ist nur eine Richtgröße und bietet keine Garantie für einen ähnlichen Verkehrswert. Tatsächlich ist es sogar die Regel, dass der Verkehrswert zwischen 10-20% vom Bodenwert abweicht.
Wie finde ich den Grundstückswert heraus?
Es gibt mehrere Verfahren, um den Grundstückswert zu ermitteln. Zum einen gibt es das Vergleichswertverfahren. Hier wird das Grundstück mit ähnlichen Objekten verglichen und anhand dieser Vergleiche wird der Wert ermittelt. Dieses Verfahren eignet sich in der Regel eher für unbebaute Grundstücke, da sie sich so viel leichter vergleichen lassen. Je individueller ein Grundstück wird, bspw. durch Bebauung, desto schwerer ist es, einen passenden Vergleichspartner zu finden. Die Auswahl der Vergleichsobjekte wird anhand von Kriterien wie Lage, Größe, Schnitt, Bebaubarkeit, etc. ausgewählt. Stehen jedoch nur weniger als zehn Vergleichsgrundstücke zur Verfügung, so kann das Vergleichswertverfahren nicht angewandt werden.
Das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren lassen sich aus den schon oben genannten Formeln errechnen. Tatsächlich sind diese beiden Methoden ungenauer als das Vergleichswertverfahren, da sie auf dem Bodenrichtwert basieren und dieser oft vom Verkehrswert abweicht.
Diese Faktoren beeinflussen den Grundstückswert
Neben den Faktoren Lage, Größe, Quadratmeterpreis und Bodenrichtwert gibt es noch einige andere individuelle Faktoren, die den Grundstückswert beeinflussen können.
Hier sind die Wichtigsten aufgelistet:
- Mikro-und Makrolage: Die Mikrolage ist das direkte Umfeld eines Grundstücks. Das heißt, hier fließen Faktoren wie die Nähe zum Stadtzentrum oder dem nächsten Ort, die allgemeine Infrastruktur und alles in die Richtung gehende ein. Die Makrolage ist die ganze Region bzw. Gemeinde.
- Grundstücksschnitt: Je nachdem wie die Form des Grundstückes ist, kann das den Wert und damit den Preis erheblich beeinflussen. Denn ein Grundstück kann noch so groß sein, wenn es schlecht geschnitten ist, bedeutet das eine enorme Preisminderung. Das kann dazu führen, dass kleinere Grundstücke teilweise zu höheren Preisen verkauft werden als sehr viel größere.
- Erschließungsgrad: Wenn ein Grundstück schon komplett erschlossen wurde, dann spart das den zukünftigen Besitzern eine Menge Zeit, Arbeit und vor allem Geld. Deswegen steigert sich der Preis je nach Erschließungsgrad. Erschließung bedeutet die Anbindung an das öffentliche Strom-, Wasser-, Abwasser- und Straßennetz.
- Bebauungsplan: Wenn schon ein Bebauungsplan vorhanden ist, bedeutet das, dass oft auch schon Baugenehmigungen erteilt worden sind. Hier heißt es wieder gesparte Zeit und Arbeit für den Käufer = höherer Preis!
- Bodenbeschaffenheit: Die Bodenbeschaffenheit ist maßgeblich für die Art der Bebauung. Dementsprechend kann ein leicht absackender Boden zu einer Preisminderung führen, da nicht alle Bebauungsmöglichkeiten ausgeschöpft werden können.
- Ausrichtung: Auch die Ausrichtung des Grundstücks kann den Wert mindern. Vor allem in Gebieten mit Aussicht auf Berge, das Meer oder einen See kann eine freie Sicht sehr viel Geld bringen. Aber auch in Städten ist die Ausrichtung relevant. Liegt das Grundstück zum Beispiel umgeben von lichtnehmenden Hochhäusern mindert das den Preis.
- Bewuchs: Nicht nur der Boden, sondern auch das, was auf ihm wächst ist für den Verkaufspreis relevant. Denn nicht alle Bäume dürfen einfach so gefällt werden. Ab einer gewissen Höhe muss man sich erst eine Genehmigung einholen. Gibt es aber günstig stehende alte Obstbäume, so kann das sogar zu einer kleinen Preissteigerung führen.
Grundstückswert = Verkehrswert? – Nein!
Sie dürfen nie vergessen: Der Grundstückswert entspricht nicht automatisch dem Verkehrswert. Sehr selten stimmt der Verkehrswert die Summe, die Käufer bereit sind zu bezahlen mit dem realen Wert des Grundstücks überein. Denn dazu kommt das Prinzip von Angebot und Nachfrage. Vor allem Grundstücke in den Einzugsgebieten von Großstädten oder in ehemaligen unbeliebten Vierteln, die heute hip sind, verdeutlichen dieses Prinzip.
Denn durch strukturelle Veränderungen, Veränderungen in den Vorlieben der Gesellschaft und der Wirtschaftssituation können die Verkaufspreise von Grundstücken teilweise das Vielfache ihres eigentlichen Wertes betragen. Schon deswegen wäre es ein wahnsinnig schlechtes Geschäft, unüberlegt den Grundstückswert als Verkaufspreis anzusetzen. Aber genauso kann es auch in die andere Richtung gehen. Grundstücke, die rein faktisch sehr viel wert sein könnten, werden zu weitaus geringeren Preisen verkauft, etwa weil die Region überaltert und junge Menschen wegziehen.
Selbst Grundstück bewerten oder lieber Profis beauftragen?
Wenn Sie den Wert Ihres Grundstücks herausfinden möchten, ist es natürlich möglich das selbst zu machen. Alle Angaben finden Sie im Grundbuch, Ihrer Kommune oder Sie kennen sie sogar schon. Aber davon ist dringendst abzuraten! Außer als Profi, der schon hunderte Grundstücke erfolgreich bewertet hat, sollten Sie als Normal-Verbraucher die Finger davonlassen und die Arbeit in professionelle Hände legen. Denn jeder einzelne Fehler kann Sie am Ende tausende von Euro kosten.
Wer trotzdem herausfinden möchte, wie viel das eigene Grundstück wert ist und sei es nur aus Interesse, sollte folgendermaßen vorgehen:
- Anhand von Verkaufsberichten und Immobilienportalen tragen Sie die Preise von vergleichbaren Grundstücken im letzten Jahr zusammen. Denken Sie aber immer daran, dass Angebotspreise keine Verkaufspreise sind, Abweichungen sind demnach sehr wahrscheinlich.
- Tragen Sie Ihre Ergebnisse in einer Tabelle ein und achten Sie darauf, dass sie sich möglichst gut vergleichen lassen.
- Jetzt brauchen Sie Ihre örtliche Bodenrichtwerttabelle, um die Zahl aus dem Vergleichswertverfahren mit dem Bodenrichtwert zu vergleichen. Abweichungen von bis zu 20% sind normal.
Eine andere verlockende Möglichkeit sind Onlineportale, in denen man die Angaben nur noch eintragen muss. Aber Achtung: Sie müssen selbst bewerten, ob Kriterien eher Nachteile oder Vorteile sind. Mangelndes Fachwissen kann hier nicht ausgeglichen werden. Wer auf Nummer sicher gehen möchte, sollte also lieber einen Makler oder einen Gutachter beauftragen.
Wann ist der Makler sinnvoll?
Die Wertermittlung eines Immobilienmaklers wird nicht vor Gericht anerkannt. Aus diesem Grund eignet sich die Beauftragung eines Maklers nur bei einfachen Verkaufsfällen oder wenn Sie eine kostenlose Bewertung durchführen lassen möchten.
Wann ist ein professioneller Gutachter sinnvoll?
Wenn weder Gericht noch Behörden involviert sind, reicht eine Bewertung durch einen Makler komplett aus. Doch wenn es um Angaben für das Finanzamt oder eine gerichtliche Auseinandersetzung geht, sollte ein professionelles Gutachten eingeholt werden. Aber Achtung: Nur das Gutachten eines öffentlich vereidigten oder eines zertifizierten Gutachters hat vor Gericht und Amt Bestand. Die Beauftragung eines professionellen Gutachters lohnt sich also bei Erbschaftsstreitigkeiten und Nachlassregelungen, Berechnungen für die Grunderwerbssteuer und Ausgleichszahlungen bei Scheidungsangelegenheiten. Während der Makler nur bei einem erfolgreichen Verkauf bezahlt wird, erhält der Gutachter einen festen Betrag. Wie hoch dieser ist, hängt von dem vorher festgelegten Betrag und dem Aufwand des Gutachtens ab. Ein Vollgutachten kann schon an die 1000€ kosten.
Fazit
Grundsätzlich ist es immer sinnvoll den Grundstückswert des eigenen Objekts zu kennen. Dieser Wert, der sich durch verschiedene Faktoren wie Lage, Bebaubarkeit und Schnitt zusammensetzt, kann den Verkaufspreis maßgeblich erhöhen. Doch Sie sollten nicht vergessen, dass der Grundstückswert nicht dem realen Verkaufspreis entspricht. Angebot und Nachfrage können dafür sorgen, dass der tatsächliche Preis sehr viel höher oder tiefer ausfällt. Um Fehler zu vermeiden, sollte man sein Grundstück vor dem Verkauf professionell bewerten lassen. Für einfache Verkäufe reicht das Gutachten eines Maklers aus, vor Gericht und Ämtern hat nur das Gutachten eines zertifizierten Gutachters bestand. Wer sein Grundstück sachkundig bewerten lässt, erhält wichtige Informationen und kann auf Grundlage dieser Entscheidungen treffen, die entweder zu einem erfolgreichen Verkauf oder einer Wertsteigerung führen.
