Die deutsche Hauptstadt ist schon lange keine günstige Stadt mehr. Der Immobilienboom nach der Wende hat sich nur noch gesteigert und Wohnraum wird immer teurer. Doch der Trend zeigt nach oben. Und gerade deswegen gibt es keine bessere Investition als Mehrfamilienhäuser in Berlin zu besitzen. Mehrfamilienhäuser sind im Grunde alle Häuser, in denen mehr als eine Partei wohnt und somit gibt es ein riesiges Spektrum an Objekten. Doch es gibt einiges zu beachten:
Denn der Kauf eines Mehrfamilienhauses in Berlin kann auch ein ziemliches Risiko sein. Teure Sanierungen oder der aktuelle Protest gegen Luxuswohnungen sind nur einige der Probleme, die sich für Besitzer eines Mehrfamilienhauses ergeben könnten. Und dann gibt es natürlich praktische Fragen: Sollte man die Wohnungen lieber vermieten oder verkaufen? Welche finanziellen Fallen – aber auch Vorteile – gibt es? Und lohnt es sich, Bestehendes zu kaufen oder ganz neu zu bauen? In diesem Text beantworten wir Ihnen die häufigsten Fragen rund um Mehrfamilienhäuser in Berlin – Ihr persönlicher Ratgeber!
Inhalt
Mehrfamilienhäuser in Berlin – der ultimative Ratgeber
Welche Art von Häusern gibt es in Berlin?
Was ist beim Kauf von Mehrfamilienhäusern zu beachten?
Kaufen oder neu bauen? – Die Qual der Wahl
Wohnungen vermieten oder verkaufen?
Mehrfamilienhäuser verkaufen – das ist zu beachten!
Welche Art von Häusern gibt es in Berlin?
Berlin ist eine vielseitige Stadt. Durch die jahrelange Teilung hat sie sich anders entwickelt als viele andere Städte in Deutschland. Es gibt zahlreiche verschiedene Baustile, die dafür sorgen, dass die Viertel teilweise sehr unterschiedlich aussehen. Zusätzlich ist Berlin eine Stadt, die immer weiterwächst. Die Bezirke, die jetzt noch am Stadtrand liegen, werden in zehn oder zwanzig Jahren schon von allen Seiten bebaut sein.
Mietwohnungen
Aber Berlin ist und bleibt eine Mieterstadt. Denn nur 15% der Menschen, die dort leben, leben in Wohnungen, die ihnen selbst gehören. Die meisten Mietwohnungen liegen traditionell innerhalb der Stadt. Denn schon im 19. und 20. Jahrhundert bauten die wohlhabenden Bürger der Stadt ihre Häuser auf das an die Stadt grenzende Umland. Doch seitdem ist viel passiert und mittlerweile gibt es auch viele Mietwohnungen (oft nach dem zweiten Weltkrieg oder der Wende errichtet) in den Außenbezirken.
Vor allem junge Menschen möchten gerne in einer der zahlreichen Altbauwohnungen wohnen. Zum einen gibt es die ehemaligen Mietskasernen im Wedding oder Prenzlauer Berg, aber auch in Kreuzberg. Dort, wo früher Arbeiterfamilien unter schlechten Bedingungen gehaust haben, leben heute junge Familien, Studenten WGs und umweltbewusste Yuppies.
Dort, wo das Großbürgertum seine riesigen Wohnungen hatte, im Westen der Stadt, liegen auch noch wunderschöne Altbauten. In Charlottenburg und Schöneberg belegen eine bunte Mischung aus Familien, wohlhabenden Paaren, aber auch Start-Ups, Arztpraxen und Work-Spaces die Wohnungen.
Vor allem im Zentrum der ehemaligen DDR-Hauptstadt, rund um den Alexanderplatz, liegen viele Wohnungen aus der Nachkriegszeit. Zum einen die großen Plattenbauten rund um die Karl-Marx-Allee. Aber auch sonst findet man in allen Teilen der Stadt Bauten aus den 60ern und 70ern, die anstelle der vielen zerbombten Gebäude gebaut wurden. Gerade das macht die Stadt zu so einer bunten Mischung.
Neubauten
Moderne Neubauten findet man vor allem rund um den Hauptbahnhof. Hier wird eine schicke Wohnung nach der anderen aus dem Boden gezogen. Aber auch in den Randbezirken der Stadt boomt der Wohnungsbau. Denn immer mehr Menschen suchen die Balance zwischen Stadt und Land.
Was ist beim Kauf von Mehrfamilienhäusern in Berlin zu beachten?
Wenn Sie überlegen ein Mehrfamilienhaus in Berlin zu kaufen, zum Beispiel als Geldanlage, dann gibt es einiges, was zu beachten ist. Zum einen gibt es gute Nachrichten: Berlin wächst! Denn bis 2030 werden laut Prognosen schon 4 Millionen Menschen in der Hauptstadt wohnen. Und das bedeutet, dass eine Menge neuer Wohnungen gebraucht werden. Ein anderer Grund, warum Berlin immer mehr Wohnungen braucht, ist, dass immer mehr Menschen allein wohnen wollen. Fast 55% der Berliner wohnen solo! Und die Tendenz ist steigend.
Aber bevor man froh drauflos kauft, gilt es einiges zu beachten:
In welchen Zustand ist die Immobilie?
Gerade in einer Zeit, in der es eine unglaubliche Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern gibt, sollten Sie als Käufer die Augen besonders offenhalten. Denn es kann sehr gut sein, dass jemand versucht sein minderwertiges Objekt für viel Geld an Sie zu verkaufen. Lassen Sie Ihr Traumhaus also genau überprüfen, denn besonders bei alten Häusern kann der Sanierungsbedarf höher sein als erwartet. Seien es giftige Baustoffe oder minderwertige Materialien. Später werden Sie als Besitzer und Vermieter die Verantwortung – und auch die Zahlungspflicht – tragen. Kaufen Sie nur Häuser, die in einem guten Zustand sind oder deren Renovierungsbedarf Sie gut einschätzen können.
Wie viel ist die Immobilie wirklich wert?
Das festzustellen ist nicht immer so einfach wie es scheint. Teilweise kann man solche Zahlen aus dem aktuellen Quadratmeterpreis (ggf. auch aus der Nachbarschaft) ermitteln. Es kommen aber selbstverständlich noch zahlreiche andere Kosten für den Käufer hinzu. Zum einen wird die Bausubstanz von einem Fachmann besehen. Ist das Haus auch hinter den Tapeten noch in einem guten Zustand? Wie steht es um Dach oder Keller? Die Bewertung durch einen Fachmann kann sehr teuer werden, ist aber unter allen Möglichkeiten die genaueste. Andere Bewertungskriterien sind bspw. die Lage. Grundlegend gilt: Je zentraler, desto teuer. Ein sehr sanierungsbedürftiges Haus in Friedrichshain kann schon mal doppelt so viel Wert haben wie ein frischrenoviertes Mehrfamilienhaus in Kaulsdorf.
An wen will ich vermieten?
Planen Sie Luxuseigentumswohnungen? Oder möchten Sie ein Mehrgenerationenhaus ermöglichen? Je nach Ihren Vorstellungen ändern sich auch die möglichen Objekte. Denn Sie sollten beim Kauf eines Hauses auch die späteren Mieter im Blick haben. Wenn Ihre Wunschmieter junge, hippe Familien sind, werden sie wahrscheinlich eher in einem schicken Bezirk, der kinderfreundlich ist, wohnen wollen. Egal wie toll Sie Ihr Haus vermarkten oder sanieren, wenn Sie die falsche Lage für Ihre Zielgruppe haben, wird es schwierig.
Ein guter Immobilienmakler ist Gold wert!
Gerade für Erstkäufer, lohnt sich die Suche nach einem guten Immobilienmakler. Denn die Geschäfte in seine Hand zu legen, spart nicht nur viel Zeit und Aufwand, sondern Sie profitieren auch von seiner Erfahrung und seinen Kontakten. Gerade auf dem Immobilienmarkt, lohnt es sich jemand Erfahrenes zur Seite stehen zu haben.
Kaufen oder neu bauen? – Die Qual der Wahl
Ob Sie lieber ein bereits bestehendes Haus kaufen wollen oder ein Mehrfamilienhaus bauen wollen, ist natürlich Ihre Entscheidung. Aber es gibt auch einige Fakten, die zu beachten sind.
Bauen
Der große Vorteil beim Bauen ist natürlich, dass das Haus in Höhe, Breite und Schnitt ganz nach den eigenen Vorstellungen entstehen kann. Aber gerade in den letzten Jahren ist Bauland in und rund um Berlin immer teurer geworden – Tendenz steigend. Darauf sollten Sie als Käufer vorbereitet sein!
Wer trotzdem bauen will, sollte sich vor dem Kauf über alle zusätzlichen Kosten informieren. Denn es macht bspw. einen Unterschied, ob ein Grundstück bereits erschlossen ist oder nicht. Auch die Nebenkosten beim Grundstückskauf sind nicht außer Acht zu lassen.
Es ist sinnvoll, wenn man sich nicht auf Bauen versteift. Gerade in einer Stadt wie Berlin, ist es fast unmöglich innerhalb der Stadt noch finanzierbares Bauland zu finden. Unvermeidlich muss man auf die Außenbezirke ausweichen.
Kaufen
Doch auch ein bestehendes Haus zu kaufen, hat nicht nur Vorteile. Denn viele alte Häuser haben einen immensen Sanierungsbedarf. Das Sanieren ist ein zweischneidiges Schwert. Zum einen bringt es zahlreiche Kosten mit sich. Aber dafür kann man nach einer Sanierung die Wohnungen teurer vermieten. Doch auch hier werden die rechtlichen Bestimmungen zur Miethöhe immer strenger. Trotzdem zählen hier meistens Angebot und Nachfrage. Das bedeutet in Berlin: Hohe Mieten. Aber besonders schwer wird es, wenn Sie ein vollvermietetes Haus kayfen. Es ist nicht so einfach wie man denkt, den alten Mietern zu kündigen.
Wie immer ist es sinnvoll, wenn Sie sich im Vorhinein Gedanken machen. Planen Sie das Haus zu sanieren? Dann sollten die Bedingungen hierfür günstig sein. Ist es Ihnen wichtig, wie die Wohnungen geschnitten sind oder wie das Haus aussehen soll? Dann sollten Sie selbst bauen. Wer weiß was er will, kann zielorientiert kaufen.
Wohnungen vermieten oder verkaufen?
Wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus in Berlin erfolgreich gekauft haben, stellt sich eine weitere wichtige Frage: Vermieten oder verkaufen?
Wenn Sie die Wohnungen vermieten, hat das den Vorteil, dass Sie flexibler sind, was die Zukunft des Hauses betrifft. Wenn Sie planen, es irgendwann weiter zu verkaufen oder bald zu sanieren, sollten Sie lieber vermieten. Und denken Sie dran: Sie können die Wohnungen auch später noch verkaufen.
Aber Vermieter zu sein, hat auch einige Nachteile. Denn Sie müssen sich um den Erhalt des Hauses und der Wohnungen kümmern. Renovierungen und Sanierungen fallen zu Ihren Kosten aus. Und das Betreuen der Mieter ist ein großer bürokratischer Aufwand, der Zeit in Anspruch nimmt. Entweder ist Hausbesitzer Ihr Vollzeitjob oder Sie beauftragen jemanden, diese Aufgabe zu übernehmen. Auch können Sie die Miete nicht allein Ihren Wünschen entsprechend erhöhen. Denn es gibt zahlreiche Mieterschutzgesetze, die Mieterhöhungen und alles rund um den Mieter regeln.
Wer seine Wohnungen zu Eigentumswohnungen machen möchte, kann mit einer Sanierung den Preis hochtreiben. Gerade in Großstädten sind teure Eigentumswohnungen gut zu verkaufen. Aber der Verkauf hat auch einige Nachteile. Denn nun ist die Immobilie nicht mehr so flexibel zu handhaben wie vorher. Ein Wohnungsbesitzer hat sehr viel mehr Rechte als ein Mieter, was die Zukunft des Hauses betrifft. Und es kann auch sein, dass Sie die Wohnungen zu einem ungünstigen Zeitpunkt verkaufen und sie in fünf Jahren doppelt so viel Wert wären.
Sie sollten abwägen, was Sie in der Zukunft mit dem Haus vorhaben, aber auch wie viel und wie schnell Sie Gewinn machen möchten. Das sind Fragen, über die Sie sich auch mit Ihrem Immobilienmakler beraten können.
Mehrfamilienhäuser verkaufen – das ist zu beachten!
Entscheiden Sie sich dazu ein Mehrfamilienhaus in Berlin zu verkaufen, werden Sie wahrscheinlich einen Gewinn einheimsen. Die Immobilienpreise steigen unaufhörlich in der deutschen Hauptstadt. Entscheidend zur Vermeidung von Fehlern, die ziemlich ins Geld gehen können, ist eine kompetente Beratung. Haben Sie ernsthafte Verkaufsabsichten, lohnt es sich einen kompetenten Makler zu finden, der die Abwicklung und Vermarktung übernimmt. Denn auch wenn Falschangaben nicht böswillig gemacht werden – sie entstehen schnell. Und wenn nach dem Verkauf die Angaben berichtigt werden, kann es sein, dass Sie als Verkäufer nicht die gesamte Verkaufssumme zu sehen bekommen.
Auch sollten Sie darauf achten, dass Ihre Mietverhältnisse auch den aktuellen Gesetzen entsprechen. Gerade wenn die Mietverhältnisse schon lange bestehen, kann es sein, dass sie nicht mehr gesetzeskonform sind, ohne dass es einer der beiden Parteien auffällt. Doch der neue Eigentümer wird solche Sachen direkt überprüfen lassen und auch da kann es sein, dass Sie im Nachhinein mit Gewinneinbußen zu rechnen haben.
Besonders private Verkäufer können von großen Anlegern schnell über den Tisch gezogen werden. Um zu vermeiden, dass Sie Ihr Gebäude unter Wert verkaufen, sollten Sie unbedingt Ihren Immobilienmakler einspannen. Dieser kann Sie auch beraten, welche Angebote angemessen sind.
Steuerlich gesehen lohnt es sich, sich an einen Steuerberater zu wenden. Dieser berät einen zu Fragen wie der Haltefrist, der „Drei-Objekte-Grenze“ oder der Frist zur Spekulationssteuer. Denn nicht immer lohnt es sich, ein Objekt so schnell wie möglich zu verkaufen. Manchmal kann man seinen Gewinn mit ein paar Jahren Wartefrist optimieren.
Wer als Vermieter auch seine Mieter vor überhöhten Mieten oder Kündigung schützen möchte, hat mit diversen Klauseln im Vertrag dazu eine Möglichkeit. Gerade wenn man weiß, dass das Objekt wahrscheinlich saniert und umgewandelt werden soll, lohnt es sich diese in den Vertrag einzufügen.
Fazit
Es ist wichtig, dass Sie niemals vergisst, dass sowohl der Kauf als auch der Verkauf eines Mehrfamilienhauses stark risikobehaftet ist. Es ist ein sehr komplexer Vorgang, bei dem es um große Geldsummen geht. Um so eine Transaktion (in beide Richtungen) erfolgreich abzuwickeln, ist ein guter Immobilienmakler unverzichtbar! Denn so ein Verkauf erfordert Fachkenntnisse, Erfahrung und gute Kontakte.
Es lohnt sich ein Mehrfamilienhaus in Berlin zu kaufen. Die aktuelle Tendenz besagt, dass die Grundstücks-und Immobilienpreise grundsätzlich auch in der nächsten Zeit steigen werden. Somit lohnt sich ein Mehrfamilienhaus schon als reine Geldanlage. Trotzdem sollte man niemals vergessen, dass man als Hausbesitzer nicht nur die Verantwortung für das Gebäude trägt, sondern dass in diesem Gebäude auch Menschen ihr zuhause haben!
