Was muss ich beachten bei einem Hauskauf in Spanien am Meer?

Kaum etwas stellt man sich schöner vor als ein bezauberndes Ferienhaus an einem traumhaften spanischen Strand – am besten noch mit Meerblick. Ein Ferienhaus in Spanien am Meer zu besitzen ist für viele Deutsche eine Sehnsucht. Denn kaum ein Ort ist in Deutschland beliebter zum Urlaub machen als die spanische Küste und die spanischen Inseln. Und das bedeutet noch etwas: ein Ferienhaus in Spanien ist nicht nur ein traumhafter Rückzugsort, sondern auch eine gute Geldanlage. Doch natürlich ist es nicht ganz so einfach und problemlos, sich ein Haus in Spanien zu kaufen. Welche besonderen Regelungen es gibt und worauf Sie bei der Suche, der Auswahl und dem Kauf achten sollten, das erfahren Sie in diesem Artikel.

Inhalt

Was muss ich beachten bei einem Hauskauf in Spanien am Meer?

Vor der Suche: So sind Sie gut vorbereitet

Darauf sollten Sie beim Besichtigungstermin achten

Was sind Voraussetzungen für den Hauskauf in Spanien?

Achtung! Vermeiden Sie diese Fehler beim Hauskauf in Spanien

Tipps, um das perfekte Haus zu finden

Vor der Suche: So sind Sie gut vorbereitet

Auf den ersten Blick denken Sie vielleicht, dass der Hauskauf in Spanien sich nicht groß von einem Hauskauf in Deutschland unterscheidet. Aber obwohl Sie als EU-Bürger ohne Probleme Objekte in Spanien erwerben können, steckt ein bisschen mehr dahinter. Das allerwichtigste, was Sie wissen sollten, ist: Wenn Sie in Spanien eine Immobilie kaufen, dann geschieht dies unter spanischem Recht! Selbst wenn Sie schon mehrere Objekte in Deutschland gekauft oder verkauft haben, bedeutet das nicht, dass Sie auch in Spanien ein Immobilienexperte sind. Hier gelten andere Gesetze und es gibt andere steuerliche Regelungen.

Wer ernsthaft überlegt, sich ein Ferienhaus in Spanien zu kaufen, sollte unbedingt einen Immobilienmakler beauftragen. Ein professioneller und erfahrener Immobilienmakler, der sich mit der spanischen Immobiliensituation auskennt, ist bares Gold wert. Denn durch ihn sparen Sie sehr viel Zeit und Aufwand, aber auch Geld und vor allem Nerven. Denn die Suche nach der perfekten Immobilie ist schon im eigenen Land schwierig genug, eine andere Sprache macht diesen Umstand nicht unbedingt besser.

Wenn Sie nun also an dem Punkt sind, sich beispielsweise im Internet nach Immobilien zu informieren, gibt es einiges, was Sie beachten sollten. Denn die Unterschiede zwischen dem deutschen und dem spanischen Immobilienmarkt beginnen schon bei der Anzeige:

• Wohnfläche vs. Grundfläche: In den meisten spanischen Immobilienanzeigen wird nicht, sowie in Deutschland, die Wohnfläche angegeben, sondern die Grundfläche. Wer das nicht weiß, kann schnell verwirrt werden. Aber das ist noch nicht alles! Denn oft sind die Angaben zur Grundfläche nicht korrekt. Oft wird die Grundfläche einfach als eine 30% größere Fläche als die Wohnfläche berechnet, obwohl das nur selten stimmt. Genau überprüfen, ob die Angaben stimmen, kann man natürlich erst vor Ort bei einer Besichtigung. Und das sollten Sie mit Ihrem Immobilienmakler auf jeden Fall tun. Denn bei den aktuellen Preisen können schon wenige Quadratmeter einen großen Unterschied machen.
• Der richtige Preis: Wenn Sie an einer Immobilie interessiert sind, aber Ihnen der Preis zu hoch erscheint, dann lohnt sich ein Blick ins Grundbuch. Denn dort stehen die wirklichen Preise, die andere für Immobilien in der Nachbarschaft bezahlt haben. Und diese unterscheiden sich oft beträchtlich von geforderten Preisen.
• Stimmt der Grundriss? Auf vielen Immobilienwebsites sieht man mittlerweile auch oft einen Grundrissplan. Doch allzu oft stimmen zwar die Wände an sich mit der Realität überein, doch eingezeichnete Möbel sind nicht maßstabsgetreu. So sehen die Räume teilweise viel größer aus, als sie wirklich sind. Auch darauf sollten Sie bei der Besichtigung achten.
• Stimmt die Beschreibung? Gerade hier wird gerne mal gemogelt. Denn schon einige feine Unterschiede (wie die Verglasung der Fenster) können preisliche Unterschiede machen. Achten Sie auf das Baujahr der Immobilie und informieren Sie sich über die vorangegangenen Sanierungen.

Darauf sollten Sie beim Besichtigungstermin achten

Vor allem, wenn Sie die Immobilie aus einer Internetanzeige haben und nicht über Ihren Immobilienmakler, sollten Sie niemals irgendetwas unterschreiben, bevor Sie sich das Objekt gründlich angesehen haben. Gerade bei Ferienwohnungen, die an Ausländer verkauft werden sollen, gibt es viele Anzeigen, die nicht das halten, was sie versprechen.

Wenn Sie also beim Besichtigungstermin sind, dann sollten Sie das Folgende beachten:

1. Glauben Sie nicht alles, was der Verkäufer sagt! Die Person, die Sie im Haus herumführt, ist natürlich daran interessiert, sein Haus möglichst schnell für einen möglichst hohen Preis zu verkaufen. Das kann manchmal dazu führen, dass Menschen Dinge sagen, die nicht notwendigerweise stimmt. Wenn Ihnen zum Beispiel erzählt wird, wie einfach Sie in diesem Haus Wände versetzen und Räume vergrößern lassen könnten, muss das nicht unbedingt der Realität entsprechen. In den meisten europäischen Häusern, lässt sich die Raumaufteilung nicht ohne weiteres verändern. In den Wänden sind Rohre, Kabel oder Abzugskanäle oder die Wand ist sogar eine tragende Wand. Nicht jede Wohnung eignet sich zum wandlosen Loft und nicht an jede Hauswand kann ein Balkon angebracht werden. Das ist die statische und architektonische Realität, die sich auch mit viel Wunschdenken nicht ändern wird.
2. Beachten Sie, ob die Angaben aus der Anzeige wirklich stimmen! Wie oben schon erwähnt, kann es durchaus sein, dass nicht alle Angaben aus der Anzeige mit der Wirklichkeit übereinstimmen. Stimmt die Wohn-bzw. Grundfläche? Und in was für einem Zustand sind Fenster, Dach, etc.? Achten Sie auch auf Angaben zum Ausblick, dem Sonnenstand und gucken Sie sich die Außenanlagen genau an. Am besten nehmen Sie zur Besichtigung jemanden Fachkundigen mit, wie bspw. Ihren Makler.
3. Ist alles legal? Das ist zwar eher eine Frage, die Sie sich nach der Besichtigung stellen sollten, aber sie ist trotzdem wichtig. Sind der Pool, der Balkon und der Anbau auch genehmigt? Wenn nicht, dann kann es sein, dass Sie diese illegalen Anbauten als genehmigte kaufen, mehr Geld zahlen und am Ende die Person mit dem Problem sind.

Was sind Voraussetzungen für den Hauskauf in Spanien?

Wer dann endlich seine Traumimmobilie gefunden und bei der Besichtigung alles überprüft hat, sollte sich auf den Kauf der Immobilie vorbereiten. Zuallererst benötigen Sie eine spanische Steuernummer. Die „Número de Identificación de Extranjeros“ (oder auch „NIE“) muss auf fast allen Unterlagen angegeben werden und ist auch wichtig, um ein spanisches Bankkonto zu eröffnen. Denn in Spanien wird der Kaufpreis nach dem Abschluss des Kaufvertrags als Scheck überreicht. Und dafür benötigen sie eben dieses Konto.

Es gibt noch eine Besonderheit: Denn in Spanien wird oft ein Reservierungsvertrag, der eine Reservierungsgebühr beinhaltet, abgeschlossen. Sie als Käufer zahlen eine festgelegte Reservierungsgebühr und der Verkäufer reserviert die Immobilie für Sie. Das heißt, er verpflichtet sich sie an niemanden anderen zu verkaufen. Wenn der Kauf doch nicht zustande kommt, darf der Verkäufer im Gegenzug dazu die Reservierungsgebühr behalten. Diese Reservierungsgebühr, wird auch Optionsvertrag genannt.

Damit Ihr Häuserkauf in Spanien auch ins Grundbuch eingetragen werden kann, muss der Kauf notariell beglaubigt werden. Dabei ist es wichtig, dass neben den beiden Parteien und dem Notar noch eine weitere Person anwesend ist. Diese Person muss keine besondere Position innehaben. Es kann sich dabei zum Beispiel auch um den Immobilienmakler handeln.

Achtung! Vermeiden Sie diese Fehler beim Hauskauf in Spanien

Damit sich Ihr Traumhaus nicht in Ihren Alptraum verwandelt, sollten Sie die folgenden Fehler unbedingt vermeiden:

• Das erstbeste Haus kaufen: Viele Leute verlieben sich in eines der ersten Häuser und entscheiden sich spontan zuzuschlagen. Natürlich kann da auch Ihr Traumhaus dabei sein, aber die Wahrscheinlichkeit, dass man Fehler übersieht oder sich im Nachhinein ärgert und den Kauf bereut ist doch relativ hoch. Deswegen sollte man sich seinen Favoriten lieber merken, nach weiteren Immobilien suchen und seine Top 5 intensiv gegeneinander abwägen. Manchmal hilft es, sich vorher eine Liste zu machen, in der steht, was einem an einer Immobilie wichtig ist und diese Punkte in einer Rangfolge anzuordnen. So können Sie bequem Ihre Favoriten bewerten.
• Die Sanierung unterschätzen: Gerade alte Häuser strahlen einen gewissen Charme aus, das ist unumstritten. Aber leider haben sie auch oft einen großen Sanierungsbedarf. Gerade in Spanien herrschen beim Bau andere Standards als in Deutschland. Es lohnt sich immer das Geld für einen vertrauensvollen Fachmann auszugeben, der die potenziellen Kosten einer Sanierung einschätzt. Wenn Sie diese Einschätzung auf den angegebenen Kaufpreis addieren, wissen Sie was die Immobilie Sie wirklich kosten wird. Vielleicht entscheiden Sie sich nach einer solchen Einschätzung dann doch für eine andere Immobilie.
• Auf einen Betrug reinfallen: Sie sollten niemals eine Immobilie kaufen, ohne dass Sie sie mit eigenen Augen gesehen haben. Nicht nur können Fotos und Videos retuschiert sein, es kann auch sein, dass die Angaben erlogen sind. Gerade als gutgläubige Urlauber, die dem Charme einer etwas heruntergekommenen Finca verfallen, erlebt man ein böses Erwachen, wenn dann plötzlich eine verfallene Hütte vor einem steht.
• Unter Zeitdruck kaufen: Der Kauf des Traum(ferien)hauses sollte niemals unter Zeitdruck passieren. Weder Ihr Makler noch sonst irgendwer sollte Sie dazu drängen vorschnelle Entscheidungen zu treffen. Selbst wenn es Liebe auf den ersten Blick ist, sollten Sie immer mindestens eine Nacht darüber schlafen und die Meinung von ein oder zwei unabhängigen Parteien einholen, zum Beispiel von guten Freunden.
• Nicht an die Zukunft denken: Gerade in Spanien kaufen viele Menschen ein Ferienhaus mit dem Gedanken im Hinterkopf, dort auch ihren Alterswohnsitz zu haben. Aber wer beim Kauf nicht auch an die Zukunft denkt, wird spätestens im Alter eine böse Überraschung erleben. Denn die Wohnung im 6. Stock hat bestimmt eine großartige Dachterrasse, aber eben keinen Fahrstuhl.
• Den Ort nicht kennen: In einer Anzeige oder auf einem Online-Artikel kann die hässlichste Stadt, als das schönste Ferienparadies ausgemalt werden. Es lohnt sich vor dem Hauskauf zumindest ein paar Tage an dem Ort zu verbringen an dem man sein Ferienhaus kaufen will. Denn wenn es einem schon nach ein paar Tagen nicht hundertprozentig gefällt, wird man ganz bestimmt keine Lust haben, jedes Jahr an diesen Ort zurückzukehren. Wer plant, schon jetzt oder erst später ganz nach Spanien zu ziehen, sollte den Ort noch genauer unter die Lupe nehmen. Am besten sind Sie einmal im Sommer und einmal im Winter da und am allerbesten einmal in jeder Jahreszeit. Die meisten Ferienorte sind zwar im Sommer wunderbar belebt, aber im Winter außerhalb der Saison, wie ausgestorben und trist.
• Steuern und Genehmigungen vergessen: Oft planen frische Immobilienbesitzer, sich den Kredit mit der Vermietung der Immobilie zu finanzieren. Doch das ist sehr viel leichter gesagt als getan. Denn um eine Wohnung als Ferienwohnung anbieten zu dürfen, muss man unbedingt eine Genehmigung beantragen. Ohne diese Genehmigung drohen hohe Geldbußen (bis zu 10.000€). Zu dieser Genehmigung kommen noch Steuern, die man nicht vergessen sollte. Das sind in diesem Falle die Grunderwerbssteuer und die Vermögenssteuer. Die Grunderwerbssteuer geht aus dem Kaufpreis hervor, die Vermögenssteuer beträgt zwischen 0,3-0,4%.

Tipps, um das perfekte Haus zu finden

Damit beim Kauf eines Hauses in Spanien alles glatt läuft und SIe keine unangenehme Überraschung erleben müssen, sind hier nochmal die wichtigsten Tipps zusammengefasst:

• Es lohnt sich, einen vertrauensvollen Immobilienmakler zu beauftragen!
• Glauben Sie nicht alles, was in der Anzeige steht!
• Kaufen Sie nur, was Sie mit eigenen Augen gesehen und für gut befunden haben!
• Überprüfen Sie alle gemachten Zusagen und lassen Sie sich für alle Anbauten etc. die Legitimität bestätigen!
• Achten Sie darauf, dass Ihre Wunschimmobilie auch im Winter und auch in 20 Jahren noch Ihren Ansprüchen entspricht!
• Hören Sie auf Ihr Bauchgefühl UND Ihren Kopf!

Wenn Sie diese Tipps befolgen und den Kauf Ihrer Immobilie durchdacht angehen, kann nur noch sehr wenig schiefgehen. Denken Sie immer daran: „Gut Ding will Weile haben!“ Und vielleicht sitzen Sie ja auch schon bald auf Ihrem Balkon in Ihrem Traumhaus in Spanien und blicken über das Meer.