Wer seine Immobilie, sei es eine Wohnung oder ein Haus, verkaufen möchte, versucht einen möglichst hohen Gewinn zu machen. Denn es lohnt sich das Bieterverfahren beim Immobilienverkauf zu starten, bei Immobilien die zwar ideal gelegen sin, aber vielleicht unsaniert. Oder bei Objekten, die schon vorher erfolglos zum Kauf angeboten worden sind. Das Bieterverfahren zum Verkauf einer Immobilie ist nicht mit einer Versteigerung oder einer Auktion zu verwechseln, es gibt einige relevante Unterschiede. Wie genau das Bieterverfahren abläuft und worauf Sie als Verkäufer achten sollten, erfahren Sie hier in diesem Artikel.
Inhalt:
Das Bieterverfahren beim Immobilienverkauf – wie funktioniert es?
Was genau ist das Bieterverfahren beim Immobilienverkauf?
Wie läuft das Bieterverfahren ab?
Die unterschiedlichen Arten des Bieterverfahrens
Was sind die Vorteile des Bieterverfahrens für den Verkäufer?
Was sind potenzielle Nachteile des Bieterverfahrens?
Beachte diese Tipps für einen erfolgreichen Verkauf
Was genau ist das Bieterverfahren beim Immobilienverkauf?
Auf den ersten Blick könnte man denken, dass das Bieterverfahren beim Immobilienverkauf dasselbe ist wie eine Versteigerung oder eine Auktion der Immobilie, doch ganz so einfach ist es nicht. Das Konzept des Bieterverfahrens zum Verkaufen einer Immobilie ist in Deutschland noch relativ unbekannt.
Es ist eine innovative Strategie zum Verkaufen eines Objekts, denn für die Immobilie wird kein Festpreis vorher angesetzt. Normalerweise sehen Immobilienanzeigen so aus, dass neben den Angaben zum Haus oder der Wohnung in der Anzeige ein fester Preis steht. Das heißt, dass die Immobilie nicht unter diesem Wert verkauft wird. Bei einer Immobilie, die mit dem Bieterverfahren verkauft werden soll, ist das anders. Es gibt nämlich keinen (offiziellen) Festpreis.
Durch das Bieterverfahren vermeiden Verkäufer das bekannteste Problem beim Immobilienverkauf: Wie hoch soll der Preis sein?
Ist der Preis von Anfang an zu hoch angesetzt, kann es passieren, dass mögliche Interessenten abgeschreckt werden. Ist der Preis jedoch zu niedrig angesetzt, wird die Immobilie zwar auf jeden Fall verkauft, aber mit einem viel zu niedrigen Gewinn, sodass der Verkäufer ein schlechtes Geschäft macht.
Mit dem Bieterverfahren fällt diese Problematik weg. Denn hier muss sich der Käufer überlegen, wie hoch er den Preis des Objekts einschätzt. Und vor allem entsteht durch die Art des Verkaufs eine Wettbewerbssituation, die den Preis in ungeahnte Höhen treiben kann. So kann der Verkäufer einen höheren Preis erzielen, als er vorher angenommen hat.
Doch wie genau funktioniert das Bieterverfahren?
Die Kaufinteressenten geben Gebote ab, ähnlich wie bei einer Versteigerung oder einer Auktion. Da es keinen Mindestpreis gibt, können die Gebote unterschiedlich ausfallen und die Entscheidung der Bietenden wird relativ unbeeinflusst gefällt. Einige Verkäufer sprechen sich aber mit ihrem Immobilienmakler ab, um einen Mindestpreis anzusetzen, der dann im Exposé genannt wird.
Die vorgeschlagenen Preise gründen sich auf dem Markt, der durch die jeweiligen Gebote der anderen Interessenten entsteht und sich dementsprechend auch verändert.
Wie läuft das Bieterverfahren ab?
Das Bieterverfahren verläuft in mehreren Schritten. Es beginnt mit der Anzeige und endet mit der Ermittlung (und ggf. Annahme des Höchstgebots). Allerdings gibt es einige Schritte dazwischen:
- Anzeige erstellen und vermarkten: Der Immobilienmakler kümmert sich meistens um diesen Schritt über das Internet, also über Immobilienportale, oder über die klassischen Printmedien. In der Anzeige stehen Informationen über das Objekt, es wird angesagt, dass es sich um einen Verkauf mit dem Bieterverfahren handelt, eine Bietfrist wird genannt (normalerweise 2-4 Wochen) und ein Besichtigungstermin wird angekündigt. Wie schon erwähnt, steht in der Immobilienanzeige keine feste Preisangabe, maximal wird ein Mindestpreis genannt.
- Besichtigung des Objekts: Der Besichtigungstermin, der in der Anzeige angekündigt wurde, findet meistens als Sammelbesichtigung statt. So können sich mit wenig Aufwand viele Interessenten ein Bild von der Immobilie machen. Auch Einzelbesichtigungen sind, nach Absprache mit dem Immobilienmakler möglich. Es lohnt sich ein Exposé zu erstellen, das am Tag der Besichtigung an die Interessenten ausgegeben werden kann. So können sie sich über alle relevanten Daten informieren.
- Gebotszeitraum: Innerhalb der vorher festgelegten Frist können die Kaufinteressierten nun ein Gebot ablegen. Dies kann über verschiedene Wege stattfinden. Es gibt das Onlineverfahren, die Offlinevariante oder per E-Mail-Korrespondenz. Wie sich die Verfahren unterscheiden, erfahren Sie im nächsten Kapitel.
- Auswertung der eingegangenen Gebote: Auch dieser Schritt wird in den meisten Fällen vom Immobilienmakler erledigt. Inwiefern Sie selbst als Verkäufer daran beteiligt sein möchten, können Sie selbst entscheiden. Ihr Immobilienmakler oder auch Sie selbst verständigen den Höchstbietenden.
Aber: Die Abgabe eines Gebots, verpflichtet anders als bei einer Auktion oder Versteigerung nicht zum Kauf. Es kann sehr gut passieren, dass der Höchstbietende sein Angebot zurückzieht.
- Abschluss durch Kaufvertrag: Wenn alle Parteien einverstanden sind, steht dem Abschließen eines Kaufvertrages jetzt nichts mehr im Wege!
Die unterschiedlichen Arten des Bieterverfahrens
Es gibt verschiedene Arten des Bieterverfahrens und verschiedene Wege, das Bieterverfahren abzuwickeln. Wir haben Ihnen hier eine Liste der jeweiligen Arten und Wege erstellt:
Die verschiedenen Arten des Bieterverfahrens
- Das strukturierte Bieterverfahren: Ein strukturiertes Bieterverfahren hat einen klaren Ablauf, mit dem die Verkaufschancen des Objekts erhöht werden. Es steigert die Transparenz für den Verkäufer und den Käufer und lässt einen möglichst hohen Verkaufswert zu. Außerdem ermöglicht es dem Verkäufer eine objektive Entscheidungsgrundlage. Die einzelnen Stufen reichen von der Vorbereitung der Anzeige und der Vermarktung der Immobilie über den Bietprozess bis hin zum Vertragsabschluss.
- Das offene Bieterverfahren: Diese Art des Bieterverfahrens beginnt mit dem offenen Besichtigungstermin. Jeder potenzielle Interessent hat die Möglichkeit die Immobilie zu besichtigen und sich dann dazu entscheiden beim Kauf mitzubieten.
- Das private Bieterverfahren: Hier wird das Objekt oder die Immobilie eines privaten Verkäufers verkauft. Dies unterscheidet sich von einem öffentlichen Bieterverfahren, bei dem eine öffentliche Gebietskörperschaft (also bspw. Eine Gemeinde) als der Verkäufer der Immobilie gelten. Diese Unterscheidung ist relevant, da für öffentliche Verkäufer bestimmte gesetzliche Regelungen beim Bieterverfahren gelten. Mit dem Begriff „privates Bieterverfahren“ wird also die Verkaufsstrategie von einem Immobilienverkauf durch eine Auktion oder Versteigerung abgegrenzt.
Die verschiedenen Wege des Bieterverfahrens:
- E-Mail-Korrespondenz: Wenn auf diesem Wege geboten wird, gibt es einen Stichtag, bis zu dem das letzte Gebot eingereicht werden muss. Alle Teilnehmer werden regelmäßig über das aktuelle Höchstgebot informiert, können allerdings oft nur ein Angebot pro Runde abgeben. Denn wenn mehrere Angebote im gleichen Rahmen eingegangen sind, kann es auch zu einer zweiten bzw. dritten Gebotsrunde kommen. Das Verfahren wird normalerweise so oft wiederholt, bis es zu einem höchsten Gebot gekommen ist oder der Verkäufer einen Bieter auswählt.
- Offline-Bieterverfahren: Wenn das Verfahren offline geregelt werden soll, können die Gebote entweder über den Postweg, das Telefax oder persönlich abgegeben werden. Der telefonische Weg wird meistens vermieden, da das Angebot nicht schriftlich vorliegt und nicht verbindlich genug ist. Hier gilt normalerweise eine Frist von mehreren Tagen oder Wochen.
- Online-Bieterverfahren: Über eine Internetplattform können innerhalb eines festgelegten Zeitpunkts alle Interessenten ihr Gebot abgeben. Meistens gibt es hierfür festgelegte Zugangsdaten, um nur ernsthaft interessierten Bietern die Möglichkeit zu geben teilzunehmen. Der Vorteil dieser Methode ist, dass die Bietenden direkt auf Angebote der anderen Interessenten reagieren können, da sie die Änderungen live mitverfolgen. Es ist eine sehr transparente Möglichkeit, die aber auch die Chance zu hohen Gewinnen bietet. Das Zeitfenster zum Bieten ist oft nur wenige Stunden geöffnet.
Bei all diesen Möglichkeiten gilt, dass der Verkäufer sich nicht für den Höchstbietenden entscheiden muss. Er hat die freie Wahl unter allen Interessenten. Aber auch der Käufer ist nicht an sein Gebot gebunden und kann selbst als Höchstbietender sei Angebot zurückziehen.
Was sind die Vorteile des Bieterverfahrens für den Verkäufer?
Das Bieterverfahren bietet sich für viele Verkäufer als einfache Möglichkeit an, einen hohen Gewinn zu erzielen. Und tatsächlich bietet diese Form des Verkaufs, für viele Verkäufer Vorteile. Hier sind nur einige aufgelistet:
Hoher Preis dank Wettbewerb
Da sich unter den potenziellen Käufern der Immobilie schnell ein großer Wettbewerb entwickeln kann, kann der Kaufpreis schlussendlich oft Werte erreichen, die bei einem normalen Verkauf nicht erzielt worden wären. Je mehr Menschen mitbieten, desto höher lässt sich in der Regel auch der Preis treiben. Das lohnt sich für sehr beliebte Immobilien mit vielen Interessenten.
Zeitersparnis
Durch die Entscheidung für ein Bieterverfahren beim Hausverkauf lässt sich eine Menge Zeit sparen. Die Vermarktungszeit des Objekts wird deutlich verkürzt und die Entscheidung für ein Online-Verfahren ausfällt, lässt sich das Objekt innerhalb weniger Wochen verkaufen.
So lohnt sich das Bieterverfahren vor allem für Verkäufe, die möglichst schnell über die Bühne gehen sollen, ohne dass sich der schnelle Verkauf negativ auf den Kaufpreis auswirkt.
Marktwert ermitteln
Wenn Sie unsicher sind, wieviel Ihre Immobilie tatsächlich wert ist, können Sie mit dem Bieterverfahren herausfinden, wie es um den Marktwert steht. Vor allem bei Objekten, bei denen der Marktwert schwer zu ermitteln ist, weil sie zum Beispiel eine gute Lage haben, aber komplett unsaniert sind, ist das Bieterverfahren sinnvoll.
Schwer verkäufliche Objekte verkaufen
Auch Immobilien, deren Verkauf über herkömmliche Verkaufswege gescheitert ist, haben mit dem Bieterverfahren gute Chancen. Denn durch die Anwendung des Bieterverfahrens kann sich ein größerer Interessentenkreis bilden. Mit dem Bieterverfahren wird auf dem Markt viel Aufmerksamkeit erreicht und so werden vielleicht auch Käufer angesprochen, die sich normalerweise nicht für das Objekt interessiert hätten.
Was sind potenzielle Nachteile des Bieterverfahrens?
Auch wenn das Bieterverfahren viele Vorteile hat, ist es natürlich nicht perfekt. Zum einen gibt es keine Garantie, dass das Objekt durch das Bieterverfahren verkauft wird. Der Höchstbietende kann sein Angebot jederzeit zurückziehen. Im Gegensatz zu einem Gebot bei einer Auktion oder Versteigerung ist ein Gebot beim Bieterverfahren nicht bindend. Auch wenn Sie oder Ihr Immobilienmakler den Höchstbietenden schon kontaktiert haben, steht bis zum Vertragsabschluss noch die Möglichkeit seines Ablehnens im Raum.
Einige potenzielle Käufer können von dem Bieterverfahren auch abgeschreckt werden. Denn die Wettbewerbssituation, die vor allem beim Onlineverfahren entsteht, ist nicht jedermanns Sache. Einige Menschen fühlen sich von dem Gedanken, sich in so eine Situation zu begeben, überfordert. Und auch wenn viele Menschen zum Besichtigungstermin kommen, ist das noch lange keine Garantie für ein erfolgreiches Bieterverfahren. Denn ob die Anwesenden wirklich ernsthaftes Interesse an der Immobilie haben oder nur auf Schnäppchenjagd aus sind, kann man nicht vorhersehen.
ABER: Glücklicherweise haben keiner dieser Nachteile schwere finanzielle Konsequenzen. Denn auch wenn der Vertragsabschluss ins Wasser fällt oder alle Angebote zu niedrig ausfallen, ist das für Makler und Verkäufer hauptsächlich nur verschwendete Zeit. Da es keine Pflicht gibt, dass Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung an den Meistbietenden verkaufen, müssen Sie sich auch nicht auf schlechte Angebote einlassen.
Beachte diese Tipps für einen erfolgreichen Verkauf
- Immobilienmakler beauftragen! Der Verkauf mit dem Bieterverfahren kann ziemlich aufwendig sein. Schließlich müssen Anzeigen erstellt, Besichtigungen durchgeführt und vor allem die Gebote koordiniert werden. Es lohnt sich sehr, wenn Sie sich einen erfahrenen Immobilienmakler mit ins Boot holst. Dieser nimmt Ihnen nicht nur die Arbeit ab, sondern Sie können auch von seinen Erfahrungen und Kontakten profitieren.
- Ist das Bieterverfahren das richtige für Sie? Nicht bei jeder Immobilie bietet sich das Bieterverfahren an. Ihr Objekt sollte herausragen – entweder am positiven oder am negativen Ende der Skala. Das heißt, dass sich bei besonders begehrten Immobilien mit dem Bieterverfahren noch mehr rausholen lässt und sich schwer vermittelbare Immobilien durch das Bieterverfahren überhaupt verkaufen lassen.
- Bieterverfahren = Kauf? Nein! Denk dran, dass die Gebote nicht bindend sind. Weder für Sie noch für Ihre Käufer. Sieh die Gebote auch als Marktwerteinschätzung. Wenn Sie an keinen Ihrer Bieter verkaufen möchten oder der Handel platzt, können Sie aus den Geboten den Marktwert Ihres Objekts lesen und es auf herkömmliche Weise verkaufen.
