Welche Kosten kommen beim Kauf von Immobilien auf mich zu?

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Die Traumimmobilie finden, Anzahlung leisten und einen Kredit aufnehmen. So stellen sich die meisten Menschen den Hauskauf vor. Leider ist es nicht ganz so einfach – und vor allem nicht ganz so billig. Denn neben den reinen Kaufkosten kommt auf zukünftige Immobilienbesitzer noch eine ganze Reihe Nebenkosten und Steuern hinzu. Damit Sie nach dem Kauf nicht plötzlich mit leeren Taschen vor zahllosen Rechnungen sitzen, sollten Sie sich schon vor dem Abschluss des Kaufvertrags mit den Kosten, die zusätzlich anfallen, beschäftigen. In diesem Text listen wir alle Kosten auf, die bei dem Kauf von Immobilien auf Sie zukommen. Außerdem geben wir Ihnen einige Tipps, wie Sie die Höhe der Kosten berechnen können.

Inhalt

Welche Kosten kommen beim Kauf von Immobilien auf mich zu?

Mit welchen Kosten muss ich rechnen?

 Makler- und Notarkosten

 Steuern

 Gutachten und Sanierung

 Kosten nach dem Kauf

Wie kann ich die Kaufnebenkosten reduzieren?

Fazit

Mit welchen Kosten muss ich rechnen?

Zwar wird der Kaufpreis für Ihre Immobilie das größte Loch in Ihren Geldbeutel fressen, doch es gibt noch einige andere Kosten, die Sie unbedingt beim Kauf von Immobilien beachten sollten. Nicht immer fallen all diese Kosten an, doch einige sind unumgänglich:

  • Maklerkosten
  • Grunderwerbssteuer
  • Notarkosten
  • Professionelles Gutachten
  • Energetische Sanierung
  • Instandhaltung
  • Kommunale Gebühren
  • Versicherungen
  • Laufende Ausgaben
  • Anschlussfinanzierung

Natürlich lassen sich nicht alle diese Kosten auf den Cent genau berechnen, das ist auch gar nicht nötig. Wichtig ist es, dass Sie ungefähr wissen, wie viel Geld Sie ausgeben werden für Ihr Haus. So können Sie nicht nur sinnvoll planen, sondern auch die Entscheidung für die Immobilie genau abwägen. Denn manchmal ist zwar der Kaufpreis deutlich billiger, wird dann aber im Nachhinein durch bspw. hohe Sanierungskosten weit übertroffen. Wenn Sie wissen, welche Kosten auf Sie zukommen, können Sie sich den für Sie selbst günstigsten Kredit suchen und manchmal sogar noch Zuschüsse vom Staat für bspw. umweltfreundliche Sanierungen erhalten. Vor allem aber schützen Sie sich und Ihr Konto vor unangenehmen Überraschungen, die den Traum einer eigenen Immobilie sogar zum Platzen bringen könnten.

Makler- und Notarkosten

Maklerkosten

Ein Hauskauf oder Verkauf bringt viele Aufgaben mit sich. In diesem Fall wenden sich viele Hauskäufer an einen Immobilienmakler, der diese Angelegenheiten regelt. Immobilienmakler sind erfahren in ihrem Berufsfeld und wissen genau, worauf man beim Kauf einer Immobilie achten muss. Außerdem haben sie zahlreiche Kontakte innerhalb der Branche und wissen oft von Immobilien, die zum Verkauf stehen, bevor sie auf den Markt kommen. Ihr Fachwissen und ihre Kompetenzen sind nicht umsonst. Ein Makler wird erst nach Abschluss eines erfolgreichen Geschäfts bezahlt. Allerdings bekommt er aber eine Provision, die zwischen 4,76% und 7,14% des Kaufpreises schwankt. Wer also ein Haus für 600.000€ kauft muss noch einmal bis zu 42.840€ Maklerprovision rechnen.

Je nach Bundesland wird die Provision von Verkäufer und Käufer geteilt. In manchen Bundesländern muss aber der Käufer die gesamte Provision übernehmen. Die Bundesländer, in denen die Maklergebühr auf den Käufer allein zurückfällt, sind Berlin, Bremen, Hamburg, Hessen und Brandenburg. Es wird zwar im Moment vom Bundesjustizministerium überprüft, ob in Zukunft derjenige, der den Makler bestellt hat die Gebühr übernehmen sollte (in der Regel der Verkäufer), doch bis es zu einer Entscheidung kommt, bleiben die oben genannten Regelungen bestehen.

Notarkosten

Zusätzlich zu den Maklergebühren kommen bei einem erfolgreichen Vertragsabschluss auch noch Notarkosten hinzu. Das sind Kosten, die man nicht umgehen kann. Der Notar bestätigt den Kaufvertrag (und entwirft ihn meistens auch) und sorgt für die korrekte Abwicklung des Verkaufs. Wenn das Objekt mit einem Bankdarlehen finanziert wird, so sorgt der Notar auch dafür, dass die Grundschuld ins Grundbuch eingetragen wird. Wieviel ein Notar an Honorar verlangen kann, ist gesetzlich geregelt. Seine Gebühren betragen ca. 2% des Kaufpreises. Das klingt auf den ersten Blick nicht viel. Bei dem Beispiel von 600.000€, kommen allerdings zu allen Kosten nochmal 12.000€.

Sowohl die Maklerprovision als auch die Notarkosten sind Kosten, die man nicht umgehen kann und es auch nicht versuchen sollte. Akzeptieren Sie, dass diese Kosten auf den Kaufpreis dazugerechnet werden müssen. Wer hier spart und einen billigeren, vielleicht weniger vertrauensvollen Makler beauftragt, wird diese Einsparungen an der falschen Stelle im Nachhinein bereuen.

Steuern

Weitere Kosten, die bei dem Kauf von Immobilien auf Sie zukommen, sind die Steuern, die man mit dem Kauf einer Immobilie zu zahlen hat. Es gibt einmalige Steuern, die nur beim Kauf anfallen. Außerdem gibt es regelmäßige Steuern, die immer wieder anfallen.

Die Grunderwerbssteuer wird von den Ländern erhoben und unterscheidet sich dementsprechend auch nach Bundesland. Sie beträgt 3,5-6,5% des Kaufpreises. Bei 600.00€ und einer Steuer von 6,5% sind das immerhin nochmal 39.000€. Aber gerade an der Grunderwerbssteuer lassen sich mit einem geschickt aufgesetzten Kaufvertrag noch einige Euros einsparen. Wie genau das funktioniert erfahren Sie im Absatz „Wie kann ich die Kaufnebenkosten reduzieren?“.

Eine weitere Steuer ist die Umsatzsteuer für die Makler-und Notargebühren. Sie errechnet sich prozentual aus der Höhe der gezahlten Gebühren, die sich ja wiederum aus der Höhe des Kaufpreises ergeben. Für den Käufer ist es relativ schwierig diese Kosten abzusetzen, nur wer die Immobilie nach dem Kauf vermieten will, kann die Umsatzsteuer im Rahmen der Anschaffungskosten geltend machen.

Nach dem Kauf wird die Grundsteuer fällig. Diese wird einmal jährlich fällig und das bis zum Verkauf der Immobilie. Wie hoch die Grundsteuer angesetzt wird, ist abhängig vom Wert des Grundstücks, der Bebauung und der Gemeinde, in der das Grundstück liegt. Dementsprechend fällt sie von Haus zu Haus unterschiedlich aus. Der auch Standort macht jedoch auch einen Unterschied. Für private Immobilieneigentümer gilt in den meisten Fällen der Grundsteuersatz B.

Gutachten und Sanierung

Wer ein älteres Gebäude kaufen möchte, sollte auf mögliche sanierungsbedürftige Elemente achten. Aber auch wenn schon in der Anzeige eine Sanierungsbedürftigkeit des Objekts angekündigt wird, kann sich je nach Grad des Verfalls, diese um mehrere Hunderttausend Euro unterscheiden. Die wenigsten Hausbesitzer wissen wieviel Wert ihre Immobilie wirklich hat Die meisten überschätzen sich eher. Deswegen lohnt es sich oft für potenzielle Käufer einen vereidigten Gutachter zu beauftragen, der den wirklichen Preis (und auch den Preis möglicher Sanierungen) objektiv einschätzen kann. Je nach Aufwand des Gutachtens kann der Preis eines Gutachters zwischen 1000€ und 3000€ liegen. Da sich allerdings durch das Gutachten oft Einsparungen beim Kaufpreis ergeben, lohnt es sich in den meisten Fällen hier zu zahlen.

Ein Gutachter hilft auch die Kosten für eine mögliche energetische Sanierung aufzudecken. Denn gerade ältere Gebäude entsprechen nicht mehr den aktuellen Vorschriften der Energieeinsparverordnung. Das bedeutet, dass Sie als neuer Eigentümer die Dämmung, die Fenster oder sogar die Heizungsanlage erneuern müssen, um den engen Grenzwerten für den Energieverbrauch zu entsprechen. Die Kosten für diese Sanierung können schnell in den höheren fünfstelligen Bereich schießen.

Welche Kosten kommen beim Kauf von Immobilien auf mich zu?

Kosten nach dem Kauf

Neben den Steuern und Sanierungskosten, gibt es noch einige andere Kosten, die auf neue Hausbesitzer zukommen. Hier ist eine kleine Liste der häufigsten Kosten. Je nach Ort, an dem das Grundstück liegt und je nach Gebäude, gibt es möglicherweise noch andere individuellere Kosten, mit denen man rechnen sollte.

  • Kommunale Gebühren: Abwasserentsorgung, Müllbeseitigung, ggf. Beteiligungsgebühr an der Sanierung angrenzender Straßen etc. Diese Kosten fallen regelmäßig an und sollten nicht vernachlässigt werden. Wie hoch sie ausfallen, ist abhängig von der Gemeinde. Meistens lässt sich die Höhe auf den Webseiten der jeweiligen Behörde herausfinden.
  • Versicherungen: Wer eine Immobilie besitzt, sollte sich umfassend versichern. Die wichtigsten Versicherungen sind unter anderem die Wohngebäudeversicherung (gegen Feuer, Sturm, Leitungswasser, Hagel, etc.) und die Hausratsversicherung (die das Inventar des Gebäudes versichert). Welche weiteren Versicherungen notwendig sind, ist abhängig von der Lage des Hauses und dem Wert.
  • Laufende Ausgaben: Es klingt zwar banal, aber die folgenden Kosten können sich schnell summieren und sollten bei der Erstellung des Finanzierungsplanes nicht vergessen werden: Fahrtkosten, Strom-und Wasserkosten inkl. möglicher Nachzahlungen, Reserven für spontan nötige Reservierungen, Kosten für den Garten, etc. Es lohnt sich diese Kosten eher zu überschätzen als andersrum. Denn oft sind gerade Nachzahlungen höher als gedacht.

Wie kann ich die Kaufnebenkosten reduzieren?

Zu Beginn ist es schwer einzuschätzen, welche Kosten bei dem Kauf von Immobilien auf Sie zukommen, allerdings gibt es ein paar Tipps und Tricks zur Reduktion. Zwar lassen sich nicht bei allen oben genannten Kosten ein paar Euros einsparen, doch man kann man die Kaufnebenkosten etwas senken. Die einfachste Lösung ist alle nicht unbedingt notwendigen Services ausfallen zu lassen. Das bedeutet zum Beispiel selber schleppen, anstatt ein Unternehmen zu beauftragen. Aber schon vor dem Kauf gibt es einige Wege, die Kosten gar nicht erst so hoch werden zulassen:

  1. Augen auf bei der Lage! Die Grunderwerbssteuer ist je nach Bundesland unterschiedlich hoch. Wer noch keine konkrete Lage im Blick hat und sowieso eher im Grenzgebiet sucht, sollte also auch die Steuerhöhe des angrenzenden Bundeslands beachten. Teilweise können die Unterschiede enorm sein.
  2. Maklerkosten gesondert regeln! Teilweise rechnet das Finanzamt die Maklergebühren auf den Kaufpreis mit drauf und errechnet dann aus diesem Wert die Grunderwerbssteuer. Diese wird somit deutlich höher. Am besten versuchen Sie die Maklergebühr ganz aus dem Kaufvertrag rauszuhalten. Wenn das nicht möglich ist, dann können Sie mit einer eindeutigen Formulierung im Vertrag verhindern, dass diese Aufrechnung geschieht.
  3. Zubehör einzeln auflisten! Einbauküchen, Saunen oder Geräteschuppen sollten separat aufgelistet werden. Denn dann wird die Grunderwerbssteuer nochmal gesenkt. Durch die separate Auflistung wird der Wert derselben vom Kaufpreis abgezogen. Da sich die Grunderwerbssteuer prozentual aus dem Kaufpreis ergibt, wird diese somit niedriger.

Immobilienmakler Beratung

Fazit

Um die meisten Kosten beim Hauskauf werden Sie nicht herumkommen.Tricksen lohnt sich selten, da zum Beispiel der Gutachter und ein vertrauensvoller Makler auch zu Ihrer Absicherung gut sind. Aber Sie können vorher herauszufinden, welche Kosten auf Sie zukommen werden. Die Nebenkosten betragen in den meisten Fällen ca. 12% des Kaufpreises. Natürlich variiert dieser Wert stark je nach Gemeinde, Makler, etc.

Doch es hilft, wenn man sich vor dem Kauf hinsetzt und alle möglichen Kosten ausrechnet. Dazu gibt es auch viele Tools im Internet, die bei der Berechnung helfen. Aber Sie sollten nicht vergessen, dass es sich dabei nicht um 100% korrekte Angaben handelt. Denn es kann immer passieren, dass unerwartete Kosten hinzukommen. Deswegen sollte man immer noch ein kleines Finanzpolster bereithalten, um böse Überraschungen zu vermeiden. Wenn Sie wissen, welche Kosten neben dem reinen Kaufpreis noch auf Sie zukommen, steht Ihnen und Ihrem Traumhaus nichts mehr im Wege.

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