Die Idee des Mietendeckels sorgt nicht nur in Berlin, sondern in ganz Deutschland für Diskussion. Das Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoGBln) sollte die steigenden Mieten bremsen und somit die öffentlich-rechtliche Begrenzung von Mieten für Wohnraum ermöglichen. Der Mietendeckel wurde am 30. Januar 2020 verabschiedet und schon ein knappes Jahr später vom Bundesverfassungsgericht für verfassungswidrig erklärt, nämlich am 25. März 2021.
Doch mit der Diskussion über den Mietendeckel sind auch viele neue Fragen aufgekommen. In diesem Text erfahren Sie alle Mietendeckel Basics, warum das Bundesverfassungsgericht ihn gekippt hat und welche Argumente für oder gegen eine solche Begrenzung sprechen.
Inhalt
Was sind die Mietendeckel Basics?
Was ist eigentlich der Mietendeckel?
Welchen Einfluss hat der Mietendeckel auf Mieter und den Vermieter?
Was spricht für den Mietendeckel?…
Warum wurde der Mietendeckel gekippt?
Die häufigsten Fragen rund um den Mietendeckel
Was ist eigentlich der Mietendeckel?
Der Mietendeckel oder auch der Berliner Mietendeckel ist ein Gesetz, das einen Mieterhöhungsstopp für die nächsten fünf Jahre ab dem 18. Juni 2019 regeln sollte. Wie wir mittlerweile wissen, hat das Bundesverfassungsgericht das Gesetz gekippt, doch ursprünglich war eine Mietpreisbremse für diese fünf Jahren vorgesehen. Zwar ist das Gesetz erst im Januar 2020 in Kraft getreten, doch es galt rückwirkend.
Ein Mieterhöhungsstopp bedeutet, dass die Mietpreise, in diesem Fall alle bis zum 1. Juni 2019, eingefroren werden und sich nicht mehr, außer in bestimmten Ausnahmefällen, erhöhen dürfen. Das gilt auch für Mieterhöhungen, die zwischen dem 18. Juni 2019 und dem 30. Januar 2020 erhoben wurden. Die Miete senkt sich in diesem Fall wieder auf den Preis vom 18. Juni 2019 herab. Der Senat hat eine Tabelle erstellt, die Wohnungspreise je nach Baujahr und Ausstattung einordnet. Der Mietendeckel hat außerdem eine Möglichkeit vorgesehen, nach neun Monaten, schon bestehende Mieten zu prüfen und gegebenenfalls sogar zu senken, wenn sie mehr als 20% von der in der Tabelle errechneten Summe abweichen sollten. Auch bei einer Wiedervermietung kann und darf der Vermieter die Miete nicht weiter erhöhen. Neben der Tabelle spielen die Ausstattungsmerkmale der Wohnungen sowie die Lage bei der Berechnung der Miete eine Rolle.
Doch für wen gilt der Mietendeckel überhaupt?
Um den Mietendeckel Basics weiter auf den Grund zu gehen, ist es wichtig, zu verstehen, für wen dieser gilt.
Der Mietendeckel gilt nur für Wohnungen, die bis 2014 erbaut wurden, alles danach zählt als Neubau und fällt nicht unter den Mietendeckel. Genauso wenig wurden Sozialwohnungen, die mietpreisgebunden sind, miteinbezogen.
Der Berliner Mietendeckel gilt laut Gesetzestext für Wohnräume. Das heißt, dass es nicht darum geht, ob die Räume tatsächlich als Wohnung gebaut wurden, sondern es geht um die aktuelle Nutzung der Räumlichkeiten.
Wer als Vermieter gegen das Gesetz oder einen Teil des Gesetzes verstoßen sollte, der hätte mit bis zu 500.000 Euro Bußgeld pro Wohnung zu rechnen.
Eine Erhöhung der Miete wäre theoretisch möglich gewesen. Ab dem 01.01.2022 hätten Mieten um 1,3% jährlich erhöht werden können – zum Inflationsausgleich. Zusätzlich dazu könnten Vermieter einen Härtefall beantragen, wenn sie durch die nun so gesenkten Mieten in finanzielle Schwierigkeiten geraten sollten. Wer seine Wohnungen unter dem Mietendeckel modernisieren lassen will, darf nur eine maximale Mieterhöhung von einem Euro je Quadratmeter fordern. Das gilt auch für Maßnahmen, die Vermieter aufgrund gesetzlicher Verpflichtungen ausführen müssen.
Welchen Einfluss hat der Mietendeckel auf Mieter und den Vermieter?
Beide Parteien, sowohl Mieter als auch Vermieter, wären durch den Mietendeckel stark beeinflusst worden. Zum einen die Mieter:
- Sie wären geschützt vor überhöhten und unbezahlbaren Mieten für mindestens fünf Jahre. Ihre aktuelle Miete wäre beibehalten worden.
- Sie hätten nach neun Monaten sogar eine Senkung der Miete beantragen können, sofern die Miete über 20% der zulässigen Summe betragen hätte.
- Ihre Miete wäre maximal um einen Euro pro Quadratmeter gestiegen. Und das auch nur, wenn die Wohnung umfassend modernisiert worden wäre und sie vorher unterhalb der zulässigen Summe gelegen hätte.
Für den Vermieter hätte das Gesetz zum Mietendeckel folgende Konsequenzen gehabt:
- Auskunftspflicht über die Grundlage der vereinbarten Miete liefern: Das heißt, dass die Vermieter aufschlüsseln müssten, warum die Miete sich wie zusammensetzt. Und das spätestens zwei Monate nach dem Inkrafttreten des Gesetzes. Denn sonst drohen hohe Geldbußen.
- Auskunftspflicht auch gegenüber der Stadtverwaltung: Auf deren Verlangen hin müssten alle Vertragsmodalitäten aufgeschlüsselt werden.
- Bußgelder in Höhe von bis zu 500.000 €, wenn Vermieter absichtlich gegen das Gesetz zum Mietendeckel verstoßen, aber auch bei unwissentlichen Verstößen, wie zum Beispiel nicht erteilten Auskünften.
Was spricht für den Mietendeckel?…
Neben der finanziellen Entlastung, die der Mietendeckel für viele Menschen bedeutet hätte, gibt es auch rein faktische Gründe, warum ein Mietenstopp in der Hauptstadt sinnvoll gewesen wäre. Zum einen steigen zwar die Mieten seit mehreren Jahren zügig und konstant an, doch der Pro-Kopf-Verdienst der Menschen ist seit 2013 stagnierend. Das bedeutet, dass höhere Ausgaben bei gleichen Einnahmen getätigt werden.
Er hätte Menschen, die aus finanziellen Gründen noch in beengten Wohnungen bspw. als Familie wohnen die Chance gegeben, eine passendere, bezahlbare Wohnung zu finden.
…Und was spricht dagegen?
Doch nicht alles, was glänzt ist Gold und der Mietendeckel hätte auch zahlreiche Nachteile gehabt. Zum einen das Offensichtliche:
Die Vermieter hätten erstmal keine höheren oder sogar weniger Einnahmen gehabt. Das mag vielleicht nicht schlimm klingen, aber ein Mietshaus zu besitzen, bedeutet auch investieren zu müssen. Denn vor allem Besitzer, die vor 2014 stark und umfassend modernisiert haben, hätten mit starken Gewinneinbußen rechnen müssen. Und da allgemein jegliche weitere Modernisierung, egal zu welchem Preis, nur mit einem Euro Mieterhöhung pro Quadratmeter hätte bezahlt werden können, gibt es eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass es zu einer Bestandserosion kommen würde. Das heißt, dass Vermieter ihre Häuser verfallen lassen, da sie sich eine Renovierung oder Modernisierung nicht mehr leisten könnten.
Außerdem träfe der Mietendeckel die Falschen. Denn Vermieter, die in der Vergangenheit aus sozialen Gründen besonders geringe Mieten eingefordert haben, wären nun die, die wenig bis gar keinen Gewinn mehr machen würden. Da die Mieten auf dem Stand vom 18. Juni 2019 eingefroren wären, würden gerade diejenigen, die sowieso schon „Wuchermieten“ verlangen, mehr Gewinn machen.
Ein weiteres großes Problem wäre, dass nun wahrscheinlich sehr viel mehr Wohnungen als vorher luxussaniert würden, um sie dann zu hohen Preisen verkaufen zu können. Damit würden diese Wohnungen dem Mietmarkt langfristig entzogen werden.
Warum wurde der Mietendeckel gekippt?
Zwar wurde der Mietendeckel im März 2021 vom Bundesverfassungsgericht gekippt, doch aus keinem der oben genannten Kontra-Punkte. Vielmehr hat das Gericht den Mietendeckel für verfassungswidrig erklärt. Denn das Land Berlin als Bundesland hat nicht die Gesetzgebungskompetenz, um so ein Gesetz zu verabschieden. Damit wurde das Gesetz nicht inhaltlich, sondern formell für verfassungswidrig erklärt. Nur der Bund kann ein solches Gesetz verabschieden.
Dass der Mietendeckel gekippt wurde, bedeutet für die Mieter, dass sie auch rückwirkend noch den ganzen Teil der Miete zahlen müssen, auch wenn ihre Miete durch den Mietendeckel als zu hoch eingestuft wurde. Einige größere Konzerne verzichten auf die Rückzahlungen durch die Mieter, doch viele Mieter sind jetzt vor ein großes finanzielles Problem gestellt.
Für die Mietensituation gelten nun die gleichen Gesetze wie vor der Einführung des Mietendeckels.
Die häufigsten Fragen rund um die Mietendeckel Basics
- Für welche Wohnungen hätte der Mietendeckel gegolten?
Für alle Wohnungen des preisfreien Wohnraums. Das schließt Sozialwohnungen, Trägerwohnungen, Neubauwohnungen (ab 2014) und Wohnungen in Wohnheimen aus.
- Wie lang hätte der Mietendeckel gedauert?
Der Mietendeckel hätte rückwirkend ab dem 18. Juni 2019 fünf Jahr lang gegolten, also bis zum 18. Juni 2024.
- Wieviel Miete dürfte der Vermieter unter dem Mietendeckel maximal verlangen?
Die Höhe der zulässigen Miete ergibt sich aus einer nach Baujahr und Ausstattung des Hauses und der Wohnungen sortierten Tabelle. Hinzu kommt die aktuelle Miete (ggf. muss diese sogar gesenkt werden), die Lage und weitere, individuelle Ausstattungsmerkmale.
- Wieviel kann der Vermieter nach einer Modernisierung verlangen?
Nach einer umfassenden Modernisierung und Sanierung darf die Miete maximal um einen Euro pro Quadratmeter steigen. Egal wie umfassend die Sanierung auch gewesen sein mag.
- Dürfte man die Miete bei einer Wiedervermietung erhöhen?
Nein, auch eine Wiedervermietung berechtigt unter der Mietpreisbremse nicht zu einer Erhöhung der Miete. Für alle ausführlichen Informationen, lesen Sie den gesamten Text (Mietendeckel Basics).
