Der Wohnungs- und Immobilienmarkt in Berlin ist vielfältig und erfüllt die unterschiedlichsten Bedürfnisse. Zu finden sind hierbei Gebäude unterschiedlichster Epochen, ob postmoderne Immobilien, Neubauwohnungen, Luxuswohnungen, aber vor allem auch Altbauwohnungen. Diese sind bei vielen, besonders jungen Generationen im Trend, weil sie für ihren Charme bekannt sind.
Jede Stadt hat historische beziehungsweise alte Gebäude. Als Altbau gilt ein Haus, das vor 1949 erbaut wurde. Dementsprechend sind all die Häuser als Neubauten einzuordnen, die nach dieser Zeit gebaut wurden. Das hängt damit zusammen, da die Bauweise von Häusern sich nach dem Zweiten Weltkrieg deutlich verändert und modernisiert hat.
In Berlin ist der Anteil an Altbauten besonders hoch und liegt bei über 40 Prozent. Altbauwohnungen gehören in Berlin zu den attraktivsten Anlageimmobilien und erfreuen sich einer großen Nachfrage. In diesem Artikel wollen wir Ihnen einen Überblick über die Besonderheiten Berliner Altbauwohnungen geben und Ihnen näherbringen, worauf Sie beim Kauf achten sollten.
Inhalt:
Welche Besonderheiten hat eine Berliner Altbauwohnung?
Wie kann ich eine Altbauwohnung in Berlin finden?
Eine Altbauwohnung kaufen – worauf Sie achten sollten
Diese Renovierungen sind ein MUSS in jeder Altbauwohnung
Vorsicht ist besser als Nachsicht bei Altbauten
Was macht Altbauwohnungen in Berlin so attraktiv?
Welche Besonderheiten hat eine Berliner Altbauwohnung?
Die sich in Berlin befindenden im Altbau erbauten Häuser stammen zu großen Teilen aus den Jahren 1870 bis 1900, der sogenannten Neorenaissance. Zu dieser Zeit fand die Industrialisierung statt und die Städte wuchsen ständig weiter. Arbeiterfamilien und die Unternehmensleiter mussten gut unterkommen. Mit der einfachen Bauweise von Altbauwohnungen und -häusern konnte schnell neuer Wohnraum erschaffen werden. Besonders pompöse Häuser waren repräsentativ für die sozial hoch angesiedelten Familien gedacht.
So war und ist nicht jeder Altbau gleich. Welche Merkmale ein im 19. Jahrhundert erbautes Gebäude in sich trägt, ist von Bau zu Bau unterschiedlich. Dennoch gibt es typische Merkmale, die Wohnungssuchenden Hinweise auf einen Altbau geben.
Damals galt das große Ziel, möglichst viel Wohnraum in kurzer Zeit zu erschaffen. Daher wurden die Wände des Gebäudes gemauert. Das Verfahren geht schnell von der Hand und ist, allen voran, besonders günstig. Für die Statik gibt es Holzbalkendecken, die heute vor allem in Fachwerkhäusern zur Geltung kommen. Optisch sind sie ein Faktor dafür, warum das Wohnen in einer solchen Immobilie einen besonderen Charme ausstrahlt.
Wodurch zeichnen sich Altbauwohnungen besonders aus?
Altbauwohnungen besitzen meist große Räume, die Offenheit ausstrahlen. Dazu wurden in der Regel Kastenfenster verbaut. Dabei handelt es sich um Doppelfenster mit zwei nacheinander eingebauten Glasscheiben, wobei zwischen den Scheiben ein Luftraum entsteht. Welche Nachteile diese Art des Fensters mit sich bringen kann und worauf Sie bei einer Altbauwohnung achten sollten, wird im weiteren Verlauf verdeutlicht.
Besonders beliebt sind nicht nur die sich in der Länge und Breite erstreckenden Räume, sondern die Höhe der Decken. Wände sind in der Regel mindestens drei, aber bis zu vier Metern hoch. Die Kastenfenster sind dabei mit auf die Höhe abgestimmt, wodurch der Lichteinfall in die Räume enorm ist. Die Decken sind meist mit Stuck oder Zierleisten verschönert. Zusätzlich sind die Türen in Altbauwohnungen deutlich breiter und können damit auch Aspekte der Barrierefreiheit erfüllen.
Heutzutage sind viele Altbauwohnungen in Berlin saniert vorzufinden. Ist dies jedoch vereinzelt noch nicht der Fall, haben viele Altbauwohnungen kleine Vorrats- und Speisekammern, einfach verglaste Fenster, sichtbare Trägerholzbalken sowie eine dezentral gelegene Toilette. Alte Dielen beziehungsweise Parkett ist zusätzlicher Faktor für ein Wohlfühlgefühl.
In den Wohnungen selbst sind die Wände meist sehr dünn. Dadurch wirkt die gesamte Wohnung hellhörig und es ist durchaus möglich, dass Geräusche der Nachbarn lauter zu hören sind. Die dünnen Wände gelten jedoch nicht nur als fehlender Schallschutz, sondern bieten auch weniger Schutz vor Feuer. Daher ist eine Modernisierung mit der Zeit unumgänglich. Tatsächlich gibt es heutzutage nicht mehr viele Wohnungen, die den alten Standards entsprechen. Einen Vorteil bringt die alte Bauweise jedoch von Natur aus mit sich: Die dicken Außenwände der Häuser sorgen dafür, dass die Wohnungen sehr geringem Wärmeverlust ausgesetzt sind.
Wie kann ich eine Altbauwohnung in Berlin finden?
In Berlin sind Altbauwohnungen sehr beliebt, weil sie sich oft in Ballungszentren befinden. Dadurch können dort Wohnende die Innenstadt oder andere beliebte Orte schnell und einfach erreichen. Zudem sind Altbauten deutlich günstiger als neu erbaute Gebäude.
Die Wohnungssuche in Berlin stellt Interessierte vor viele Hürden. Dennoch gibt es in jedem Stadtteil zahlreiche Altbauwohnungen, die besonders von Studenten und Junggesellen bewohnt werden. Zentrale Optionen sind Altbauwohnungen in Neukölln, Kreuzberg und Prenzlauer Berg. Dort ist der Anteil an Altbauwohnungen nochmals höher als anderswo in Berlin.
Auch wenn Altbauwohnungen immer noch günstiger sind als neu erbaute Gebäude, ist der Mietenanstieg auch hier deutlich zu verzeichnen. Da die Nachfrage das Angebot bestimmt, sind davon auch die Kaufpreise von Wohnungen oder ganzen Häusern betroffen.
Mehr als 90 Prozent der Altbauten mit Altbauwohnungen sind mittlerweile komplett modernisiert. Der Charme, vor allem die Deckenbalken, sind oftmals noch vorhanden. Viele Wohnungen besitzen mittlerweile eine gehobene Ausstattung mit neuer Elektrik. Besonders bei höheren Gebäuden wurden heutzutage teilweise auch Fahrstühle verbaut.
Eine Altbauwohnung kaufen – worauf Sie achten sollten
Unumstritten ist es möglich, dass der Charme einer Altbauwohnung über andere wichtige Aspekte hinwegsehen lässt. Bei Kauf- oder Mietinteresse sollte jedoch besonders detailliert hingeschaut werden. Zunächst ist es besonders bei Kaufinteresse sinnvoll, sich einen genaueren Überblick über die Statik einer Wohnung zu informieren. Relevant ist dieser Schritt vor allem dort, wo am Grundriss der Wohnung noch Veränderungen stattfinden sollen.
Tragende Teile müssen stabilisiert und nachgebessert werden. Auch die Bausubstanz sollte vor dem Kauf einer Altbauwohnung unter die Lupe genommen werden.
Wie vermeide ich Fehler?
Damit Fehler vermieden werden, sollte bereits bei der Besichtigung zur Kenntnis genommen werden, wann die Wohnung zuletzt generalüberholt wurde. Die verbauten Kastenfenster dienen zwar als Schallschutz, entsprechen aber oft nicht mehr den heutigen Standards. Wurden die Fenster gewechselt und ist dadurch Wärmeschutz gegeben? Die Dichtigkeit der Fenster ist vor allem auch in Bezug auf Heizkosten relevant. Dichte Fenster halten die Heizkosten niedriger und die Wohnung ist weniger zugig. Als Kaufinteressant sollte man sich bewusst sein, dass ein Fensterwechsel auf Dauer nötig sein wird, um die Energieeffizienz zu verbessern.
Zusätzlich zur Fensterbeschaffenheit ist zu beachten, dass die Decken der Altbauwohnung sehr hoch sind. Die allgemeine Beschaffenheit der Wände sollte zunächst überprüft werden – gibt es Anzeichen für Feuchte in den Wänden, eventuell auch Schimmelstellen? Die grundsätzliche Schwierigkeit in alten Gebäuden liegt darin, dass sich Wärme im oberen Bereich der Räume staut. Daher ist es besonders wichtig, dass ein modernes Heizsystem vorhanden ist, das den gesamten Raum effizient erwärmen kann.
Auch wenn nur eine Wohnung des gesamten Gebäudes erworben wird, sollte der Gesamtzustand der Außenfassade berücksichtigt werden. Acht von zehn Altbauten weisen Feuchtigkeitsschäden vor, wobei viele davon erstmal unentdeckt bleiben. Besonders deutlich werden diese Schäden in den Kellerräumen, wodurch ein genauer Blick nötig wird.
Es wird deutlich, dass Altbauwohnungen besondere Wohnräume sind, die eines genauen Blickes bedürfen. Ein Kaufinteressent muss nicht abgeschreckt sein, sollte sich jedoch den potenziellen Kosten bewusstwerden und sich einen Überblick über den Zustand verschaffen.
Diese Renovierungen sind ein MUSS in jeder Altbauwohnung
Es ist bereits deutlich geworden, dass eine Modernisierung vieler alter Gebäude unumgänglich ist. Für eine Altbauwohnung sollte zunächst überprüft werden, ob es Baumängel gibt. Diese können zum Beispiel in der Außenfassade dafür sorgen, dass Feuchtigkeit in das Innere gelangen kann. Auf Dauer wird es zur Schimmelbildung kommen, die weitere Teile der Immobilie schädigen kann.
Ebenfalls relevant ist die Prüfung der Energie-Effizienz. Wie viel Energie beziehungsweise Wärme wird durch alte Fenster oder veraltete Technik verloren? Je schlechter die Bilanz ausfällt, desto höher werden die Nebenkosten in Bezug auf das Heizen.
Damit der Käufer einer Altbauwohnung keinen bösen Überraschungen ausgesetzt ist, ist es wichtig, dass bereits vor dem Kauf jegliche Dokumente und Handwerkerrechnungen eingeholt werden. Damit kann sich der Käufer einen Überblick über potenziell anstehende Arbeiten und Kosten verschaffen.
Wenn noch nicht passiert, sollten nicht nur die Fenster, sondern auch die Türen in der Wohnung ausgetauscht werden. Auch sie weisen meist eine mangelnde Luftdichtigkeit vor und erhöhen somit die Heizkosten.
Schließlich ist es von Vorteil, den Blick auch auf innere Faktoren zu legen. In welchem Zustand die Abflussleitungen sind, ist wichtig zu ermitteln, da Rohr- und Leitungsbrüche mit hohen Kosten und viel Aufwand verbunden sind.
Vorsicht ist besser als Nachsicht bei Altbauten
Eine Altbauwohnung bringt nicht nur unwiderstehlichen Charme mit sich, sondern kann tatsächlich auch mit einer großen Verantwortung in Verbindung gebracht werden. Einige alte Gebäude könnten unter Denkmalschutz stehen. Das heißt, dass jegliche Veränderungen der Denkmalschutzbehörde gemeldet werden müssen. Zusätzlich müssen zahlreiche Auflagen berücksichtig werden, wobei das Einholen der Expertenmeinungen auch mit weiteren Kosten in Verbindung gebracht werden kann.
Wer langfristig glücklich in einer Altbauwohnung leben möchte, sollte sich um Wärmedämmung und Schallschutz kümmern. Das schützt nicht nur die Bausubstanz und die Umwelt, sondern vor allem auch die Geldbeutel.
Das Ziel der Altbauwohnung, vor allem einer mit Denkmalschutz, liegt darin, den Charme und den allgemeinen Zustand des Gebäudes zu erhalten und dennoch modernes Wohnen zu ermöglichen.
Was macht Altbauwohnungen in Berlin so attraktiv?
Altbauwohnungen sind detailverliebt und weisen kein stringent lineares Design vor.
Im Gegenteil: Oft ist imposante Architektur in den herausstechenden Fassaden zu finden. Die hohen Decken öffnen die Räume optisch und der wohnliche Dielenboden lädt zum Verweilen ein. Unverkennbare Stilelemente aus der damaligen Zeit sorgen für einzigartige Gebäude.
So schön Altbauwohnungen auch sind, so wenig gibt es davon jedoch auch. Die Attraktivität der Gebäude steigt im besonderen Maße daher an, weil Altbauten nicht reproduzierbar sind. Die damalige Bauweise wird heute nicht mehr angewandt. Dadurch haben sich vor allem Käufer ein Stück Geschichte gesichert, die es so nicht mehr neu geben wird. Aufgrund der steigenden Beliebtheit ist auch davon auszugehen, dass eine Altbauwohnung eine gute Altersvorsorge und Vermögensanlage sein wird.
