Einige Menschen wollen das Ausland zum Zuhause machen. Besonders Spanien ist für viele eines der beliebtesten Urlaubsländer. Von Jahr zu Jahr hegen immer mehr Menschen den Wunsch auszuwandern und eine eigene Immobilie zu erwerben.
Der Immobilienkauf in Spanien birgt jedoch einige Risikofaktoren in sich, wenn ohne fachliche Unterstützung gehandelt wird. Wie der Ablauf des Immobilienkaufs auf Mallorca, Teneriffa und Co. funktioniert und welche Faktoren der Käufer in besonderem Maße beachten sollte, wollen wir in diesem Artikel erläutern.
Inhalt:
Die ultimative Checkliste für Immobilienkauf in Mallorca, Teneriffa und Co.
Der Traum einer Immobilie im Ausland – welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?
Den Kaufvertrag in Spanien verstehen – Unterschiede zum deutschen Kaufvertrag
Immobilienmakler als zuverlässige Helfer und Vermittler beauftragen
Den deutschen und spanischen Immobilienmarkt vergleichen
Risiken beachten und nichts überstürzen!
Der Immobilienkauf – Pflichten für Käufer und Verkäufer
Nach dem Kauf: Was Sie als neuer Eigentümer beachten musst
Der Traum einer Immobilie im Ausland – welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?
Die Suche nach der passenden Immobilie ist, unabhängig vom Land, oft mühselig und mit vielen erfolglosen Versuchen verbunden. Wenn der potenzielle Käufer jedoch seine Traumimmobilie gefunden hat, muss er zunächst einige Voraussetzungen erfüllen.
Bei allen Rechtsgeschäften in Spanien muss der Käufer oder Verkäufer eine spanische Steuernummer, die sogenannte „Número de Identificación de Extranjeros“ vorlegen. Diese kann er in einer spanischen Ausländerbehörde oder im spanischen Konsulat im Ausland beantragen.
Handelt es sich bei der Immobilie um einen Neubau, so muss der Käufer folgende Dokumente vorlegen:
- die Fertigstellungserklärung des zuständigen Architekten
- die Bauabnahmebescheinigung der Gemeindeverwaltung,
- die Bewohnbarkeitsbescheinigung
- die Bescheinigung über die ordnungsgemäße und funktionsfähige Installation von Elektro– und Gasgeräten.
Käufer, die an Bestandsimmobilien interessiert sind, müssen diese Dokumente nur teilweise mit sich bringen. Im Normalfall reicht jedoch die Bewohnbarkeitsbescheinigung aus.
Hat sich der Käufer für den Neubau einer Immobilie auf einem bisher leeren Grundstück entschieden, so muss der Architekt oder Notar die Bebaubarkeit des Grundstücks zunächst überprüfen.
Da der Hauskauf in Spanien mit vielen behördlichen Aspekten verbunden ist, empfehlen wir dringend das Hinzuziehen eines unabhängigen Anwalts. Dieser kann sich um die Beantragung der oben genannten Dokumente kümmern. Sie sollten hierbei jedoch die anfallenden Anwaltskosten beachten, sodass Sie diese in der finanziellen Planung einberechnen.
Den Kaufvertrag in Spanien verstehen – Unterschiede zum deutschen Kaufvertrag
Die Immobiliensuche auf Mallorca, Teneriffa oder einem anderen spanischen Ort verläuft ähnlich wie in Deutschland. Der Kaufvertrag ist jedoch der entscheidende Unterschied, der für Laien zu Problemen führen kann.
In Spanien müssen Kaufverträge nicht notariell beurkundet werden. Sie sind dementsprechend auch dann gültig, wenn sie privat unterzeichnet und abgeschlossen werden. Das Problem liegt dabei jedoch darin, dass man den Grundbucheintrag nicht ändern kann. Dadurch könnte der ehemalige Besitzer das Haus mehr als nur ein Mal verkaufen. Aus diesem Grund sollte der potenzielle Käufer nicht an einem Notar sparen und diesen trotzdem im Kaufprozess engagieren.
Bevor der eigentliche Kauf stattfindet, ist es in Spanien zudem üblich, dass ein Reservierungsantrag erstellt wird. Dieser besteht aus den vereinbarten Punkten sowie der Kaufsumme. Für diesen Antrag muss der Kaufinteressent eine Reservierungsgebühr zahlen. Dafür sorgt der Verkäufer, dass kein anderer Interessent das Haus kaufen kann. Sollte der Käufer jedoch spontan seine Entscheidung ändern und die Immobilie nicht kaufen wollen, so erhält er die vereinbarte Reservierungssumme nicht zurück.
Immobilienmakler als zuverlässige Helfer und Vermittler beauftragen
Für viele Menschen beginnt das Abenteuer des Auswanderns ohne jegliche Vorkenntnisse. Dahingehend sprechen viele Menschen, die nach Spanien ziehen möchten, noch kein oder nur wenig Spanisch. Mit einem Immobilienmakler können Sprachbarrieren bei einer großen Investition wie dieser, vermieden werden. Zudem haben Immobilienmakler eine große Datenbank mit freien Immobilien, sodass Interessierte eine große Auswahl angeboten bekommen können. Die Immobilienmakler sind außerdem erfahren und besitzen Verhandlungsgeschick, sodass der Kaufpreis möglicherweise niedriger ausfallen kann. Zuletzt erspart der Immobilienmakler dem Kaufinteressenten viel Arbeit, Zeit und möglicherweise auch Nerven.
Bei der Suche nach einer Immobilie in Spanien sollte sich die suchende Person nicht nur einen Immobilienmakler für die eigentliche Immobiliensuche zurate ziehen, sondern auch eine Vertrauensperson in ihm finden, der über die Suche hinweg hilft. Dies beginnt bereits bei den Verhandlungen, die im Kaufvertrag niedergeschrieben werden.
Beim Reservierungsantrag kann ein Immobilienmakler ebenfalls Einfluss nehmen und über Sprachbarrieren helfen. In der Regel handelt es sich um zehn Prozent des Kaufpreises, die als Anzahlung getätigt werden. Diese Kaufvertragsurkunde wird von vielen Maklern jedoch kritisch angesehen. Eine weitere Klausel besagt, dass eine Reservierungsgebühr von 1.500€ genügt.
Den deutschen und spanischen Immobilienmarkt vergleichen
Das Durchstöbern von spanischen Immobilieninseraten kann bei Laien zu Irritationen führen. Bei der Wohnfläche wird beispielsweise nicht, wie in Deutschland üblich, die wirkliche Wohnfläche angegeben. Es handelt sich hierbei eher um die Grundfläche.
Bei der Grundfläche könnte ein weiteres Problem auftreten. Viele Verkäufer „schummeln“ die Grundfläche größer, indem sie beispielsweise Bereiche einberechnen, die eigentlich nur zur gemeinschaftlichen Nutzung gedacht sind. Die Tendenz zu Falschangaben kann in schlimmen Fällen so weit reichen, dass die eigentliche Grundfläche um bis zu 35 Prozent künstlich vergrößert wird. Das wirkt sich enorm auf den Kaufpreis aus. Zu beachten ist jedoch, dass sowohl Terrassen als auch Balkone nicht einberechnet werden. Ein gewissenhafter Makler misst die Grundfläche bei Kaufinteresse gründlich ab.
Nicht alle Häuser beziehungsweise deren Besitzer können alle Dokumente nachweisen. Besonders wichtig sind folgende Dokumente:
- die Sichtung des Grundbucheintrags
- das Dokument über die technische Überprüfung von Gebäuden und Lasten
- der Grundriss des Hauses mit den richtigen Maßen
Wenn in einem Inserat die Qualität von Böden oder Materialien beschrieben und gepriesen wird, ist es ratsam, bei der Besichtigung genau hinzusehen. Sie sollten auf jeden Fall prüfen, ob solche Angaben der Wahrheit entsprechen. Hinzu kommt die Empfehlung, dass die in Dokumenten festgehaltenen baulichen Veränderungen direkt am Objekt besichtigt werden sollten.
Als Immobilienkäufer ist es nicht selten der Fall, dass Änderungswünsche in der Raumaufteilung bestehen. Dabei muss unbedingt darauf geachtet werden, welche Wände tragend sind. Diese Information kann nicht immer deutlich gezeigt werden. Das Hinzuziehen eines Statikers ist dahingehend wärmstens empfohlen.
Schließlich sollte der Kaufinteressent einen Blick auf den Kaufpreis einer Immobilie in Spanien werfen. Die Preise für ein Haus sind in Spanien in Urkunden und Grundbüchern vermerkt. An diese sollte sich strengstens gerichtet werden. Viele Angaben im Internet können schnell in die Irre führen, weil sie zusätzliche Beträge beinhalten, die gesetzlich überhaupt nicht vorgeschrieben sind.
Risiken beachten und nichts überstürzen!
Bevor ein Kaufvertrag entsteht, sollten Sie einen Blick ins Grundbuch werfen. Darin muss eine Kaufurkunde sein, die sicherstellt, dass der Verkäufer des Hauses auch wirklich der Verkäufer ist. Zudem sollte darin notiert sein, inwiefern das Haus vorbelastet ist. Zusätzlich dazu sollten dem Kaufinteressenten jegliche Rechnungen von zuletzt durchgeführten baulichen Veränderungen vorgelegt werden. Auch die Rechnungen beziehungsweise Zahlungen von Steuern, Gebühren und Verträgen mit Versorgungsunternehmen müssen unbedingt vorher begutachtet werden.
Das Risiko beim Immobilienkauf in Spanien liegt darin, dass der Eigentümer fehlende Zahlungen übernehmen muss. Findet demnach ein Eigentümerwechsel statt und offene Rechnungen sind noch nicht beglichen, so fallen diese auf den neuen Eigentümer zurück, auch wenn dieser zur Zeit der Rechnungsstellung noch nicht der Eigentümer war.
Neben finanziellen Aspekten ist es auch gut, wenn der Interessent sich weitere Einkünfte einholt. Diese beziehen sich beispielsweise auf die Satzung der Eigentümergemeinschaft und die allgemeine Hausordnung. Diesbezüglich ist es sinnvoll, wenn Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen vorgelegt werden können. Ein Notar sollte schließlich noch belegen, ob alle Gemeinschaftskosten vom ehemaligen Eigentümer erbracht worden sind.
Für den Kaufabschluss und das Leben in Spanien sollte der Käufer sich bereits vor dem Kauf ein spanisches Konto einrichten. Das ist für den Kauf zwar selbst kein Muss, sollte jedoch je nach Gemeinde dennoch erfolgen. Einige Gemeinden können oder wollen Gas-, Wasser- oder Stromrechnungen nicht von ausländischen Konten einziehen. Ist das Konto bereits vorhanden, muss eine Einzugsermächtigung für die Versorgungsunternehmen erstellt werden.
Der Immobilienkauf – Pflichten für Käufer und Verkäufer
Ernstes Kaufinteresse zeigt sich zunächst durch den Reservierungsvertrag zwischen Käufer und Verkäufer. Für den letzten Schritt, den eigentlichen Kauf, müssen jedoch zwingend folgende Dokumente vorliegen:
Der Verkäufer muss folgende Dinge vorzeigen:
- Personalausweis/Reisepass
- Erstausfertigung der notariellen Kaufvertragsurkunde
- letzte Grundsteuerquittung
- Nachweis über Bürgschaft oder bestehende Baumängel
- Bewohnbarkeitsbescheinigung
- Energiezertifikat
Der Käufer muss lediglich einen Personalausweis oder Reisepass und, falls gegeben, eine Heiratsurkunde vorlegen. Finanzielle Faktoren, wie zum Beispiel die Finanzierung, werden im Vorfeld mit der Bank geklärt. Sie sind für den Kaufvertrag selbst nicht relevant.
Nach dem Kauf: Was Sie als neuer Eigentümer beachten musst
Der Kauf ist noch nicht der letzte Schritt, damit der gesamte Prozess als abgeschlossen gilt. Als neuer Eigentümer ist es wichtig, dass für weiter anfallende Aufgaben Experten eingebunden werden. Diese kümmern sich um Steuerzahlungen sowie Eintragungsgebühren im Grundbuch. Außerdem reichen sie den nun rechtmäßig gültigen Kaufvertrag beziehungsweise die Urkunde im Eigentumsregister ein.
Als neuer Eigentümer liegen nun folgende Dokumente vor: die Kaufurkunde sowie die offizielle Besitzübertragung in Form der Schlüsselübergabe. Nun kann das Einrichten der Traumimmobilie beginnen.
Achtung: Wer nicht dauerhaft in Spanien wohnt und die Immobilie beispielsweise nur als Ferienhaus nutzt, muss einen steuerlichen Vertreter in Spanien aufsuchen. Dieser sorgt in regelmäßigen Abständen für behördliche Klarheit und gibt anstehende Kosten an den Hauseigentümer weiter.
