Etwa 40 Prozent aller deutschen Haushalte wohnt in den eigenen vier Wänden. Für einen Wohnsitzwechsel oder zum Erfahren neuer Perspektiven kommt bei vielen Eigentümern der Hausverkauf in Erwägung. Dafür ist es sinnvoll, eine Preisvorstellung zu entwickeln. Für die Wertermittlung des Hauses kommt das Schätzen des Hauswertes durch Experten in Frage. Dadurch sind möglichst hohe Summen für das Eigenheim erzielbar. In diesem Artikel möchten wir Ihnen näher bringen, was Sie bei der Ermittlung des Hauswert beachten sollten und wie Sie herausfinden, wieviel Ihr Haus wert ist.
Inhalt:
Wieviel ist mein Haus wert? – die Wertermittlung
Eigentum verkaufen: Schätzung des Hauswerts
Diese Faktoren beeinflussen den Hauswert
Wie wird der Wert des Hauses ermittelt?
Möglichkeiten zur Steigerung des Hauswertes
Haus-Wertermittlung: Lohnt sich das?
Eigentum verkaufen: Schätzung des Hauswerts
Für einen erfolgreichen Immobilienverkauf sollte eine möglichst präzise und fachliche Schätzung des Gebäudes und dessen Grundstücks erfolgen. Klar zu trennen ist der emotionale Wert der Eigentümer vom eigentlichen, sachlichen Wert des Hauses.
Der Verkehrswert des Hauses berücksichtigt alle zur Zeit der Begehung gegebenen Umstände im Rahmen des aktuellen Marktgeschehens und beschreibt damit den aktuell erzielbaren maximalen Wert. Eine Vielzahl an Faktoren, die durch Bewertungsverfahren bestimmt und bewertet werden, rücken dabei in den Vordergrund.
Ein Hausverkauf, ohne vorher den tatsächlichen Wert ermittelt zu haben, bringt dem Eigentümer mit großer Wahrscheinlichkeit einen hohen Verlust ein. Zum einen unterschätzen viele Eigentümer den Wert ihres Hauses, weil sie womöglich Renovierungsarbeiten nicht in Betracht ziehen. Zum anderen wird der Wert des Hauses oft auch überschätzt, weil der emotionale Wert höher liegt als der Sachwert. Die Schätzung der Immobilie kann durch einen Immobilienmakler, einen Gutachter oder durch einen Sachverständigen durchgeführt werden.
Wichtig zu beachten ist, dass auch nicht ausreichend ausgebildete Personen als Immobiliensachverständige tätig sein können. Es ist sinnvoll, wenn Sie sich an eingetragene Experten richten.
Diese Faktoren beeinflussen den Hauswert
Für eine möglichst präzise Schätzung des Hauswertes sollten Sie verschiedene Faktoren in Betracht ziehen. Erst die Gesamtheit aller Faktoren lässt ein genaues Ergebnis zu. Diese Faktoren haben wir Ihnen hier anhand einer Übersicht zusammengestellt:
Die Immobilienlage
Der wichtigste Einflussfaktor für den Hausverkauf und die Schätzung ist die Lage des Gebäudes. Unterschieden wird dabei die Makro- sowie Mikrolage.
Bei der Makrolage geht es vor allem um das weite räumliche Umfeld der Immobilie. Dazu gehört die Region beziehungsweise Stadt. Eine deutliche Beeinflussung des Wertes erfolgt hierbei zum Beispiel danach, wie gut die öffentliche Verkehrsanbindung ist, wie vielfältig das kulturelle Angebot eines Ortes ist oder welche Freizeitmöglichkeiten für potenzielle neue Eigentümer vorhanden sind.
Die Mikrolage hingegen entscheidet sich durch die Gegebenheiten in der direkten Umgebung der Immobilie. Auch hierbei ist das kulturelle Angebot ein wesentlicher Faktor. Hinzu kommt jedoch auch die Lage im Allgemeinen, die Fahrtzeit ins Zentrum und die Art der Umgebung: Wohn-, Gewerbe- oder Industriegebiet.
Der Zustand des Hauses
Neben der Lage spielt der Zustand des zu verkaufenden Gebäudes eine ebenso wichtige Rolle. Dabei zählen individuelle Merkmale des Gebäudes. An erster Stelle beeinflusst das Baujahr den möglichen Wert. Infolgedessen ist der aktuelle Zustand des Fundaments, der Wände und der energetischen Beschaffenheit zu bewerten. Dabei geht es nicht um den äußerlichen Eindruck, sondern um die darin liegende Substanz, die sich unter anderem auf die Energieeffizienz eines Hauses auswirkt.
Auch die Ausstattung des Hauses trägt maßgeblich zur Wertentwicklung der Immobilie bei. Damit sind nicht die Möbel, sondern die Ausstattung durch Heizungen, Küchen- und Badezimmermöbeln gemeint. Ein renovierungs- und sanierungsbedürftiges Haus hat oft einen deutlich niedrigeren Wert als ein vor kurzer Zeit modernisiertes Objekt.
Für den Preis wirft der Gutachter zudem einen Blick auf die Grundfläche des Eigentums und unterteilt zwischen nutzbarer und nicht-nutzbarer Fläche. Dadurch nimmt sowohl die Anzahl der Räume als auch der Schnitt der einzelnen Zimmer wesentlichen Einfluss auf den geschätzten Wert. Die Tendenz zum gesteigerten Hauswert liegt dann vor, wenn Räume groß und weitläufig sind. Sie ermöglichen den neuen potenziellen Eigentümern zahlreiche Einrichtungsmöglichkeiten.
Insbesondere beim Faktor der Sanierungsbedürftigkeit kommt ein rechtlicher Aspekt hinzu: Wenn ein (altes) Gebäude unter Denkmalschutz steht, müssen Sie jegliche Änderungen mit der Denkmalschutzbehörde abklären. Dies bedeutet in der Regel einen weitaus höheren organisatorischen Aufwand, sodass der Wert des Hauses positiv, aber auch negativ beeinflusst werden kann.
Neben den individuellen Faktoren einer zu verkaufenden Eigentumsimmobilie ist es schließlich das Angebot im aktuellen Wohnraum, welches den Preis mitbestimmt. Ist die Nachfrage groß, steigt potenziell auch der Wert des Hauses.
Wie wird der Wert des Hauses ermittelt?
Grundsätzlich wird jedes Objekt individuell betrachtet, sodass einige Faktoren angepasst oder außer Acht gelassen werden. Für die Hauswertermittlung gibt es jedoch eine gesetzliche Basis, die einzuhalten ist: die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Für die Schätzung des Hauswertes kommen drei verschiedene Verfahren infrage: das Verfahren des Ertragswerts, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welche der Methoden für die eigene Immobilie nützlich ist, sollten Sie immer individuell selbst oder der zuständige Gutachter entscheiden.
Das Ertragswertverfahren beim Hausverkauf
Die Schätzung einer Eigentumsimmobilie mit diesem Verfahren ist nur dann sinnvoll, wenn Sie die Immobilie nicht zum Wohnen nutzen, sondern weitervermieten. Hierbei erfolgt die Schätzung auf Basis dessen, wie viel Ertragsmöglichkeiten die Immobilie aufweist. Dazu werden Faktoren wie die Kosten der Instandhaltung, die Mieteinnahmen und die Kosten der Grundstücksbewirtschaftung einbezogen.
Dieses Verfahren ist aufwendig, da über einen längeren Zeitraum Daten bezogen werden müssen. Zudem sollten Sie mit sämtlichen Kosten rechnen. Da dieses Verfahren für die Ermittlung des Hauswertes jedoch nicht infrage kommt, ist eine detaillierte Ansicht des Ablaufs nicht relevant. Dieses Verfahren ist lediglich eine Möglichkeit, um den zukünftigen Ertrag von Weitervermietung einzuschätzen.
Das Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren wird das Eigentum mit anderen, ähnlichen Gebäuden und Grundstücken verglichen. Sie befinden sich in einer ähnlichen Lage und besitzen ähnlich viel zusätzliche Fläche. Um den Wert zu berechnen, teilt man den erzielten Kaufpreis des vergleichenden Hauses durch die vorhandene Fläche. Das Ergebnis wird schließlich mit der Fläche des Hauses multipliziert, das bewertet werden soll.
Das Sachwertverfahren
Im Sachwertverfahren wird der Wert von Immobilien für die Eigennutzung am besten ermittelt. Zunächst erfolgt die Kalkulation des Verkehrswerts des Bodens, danach der eigentliche Gebäudewert. Erst im weiteren Verlauf kommt es zu Wertminderungsfaktoren durch Mängel oder ähnliche Gegebenheiten.
Der Boden- und der Gebäudesachwert werden für die Berechnung des Wertes addiert. Der dazu ermittelte Sachwertfaktor wird zum Ergebnis multipliziert. Er wird durch die Mängel und sanierungsbedürftige Stellen der Immobilie festgelegt.
Fazit für die Ermittlung des Hauswerts
Wie deutlich wird, gehört zu der Kalkulation des Hauswertes ein komplexes und vielfältiges Wissen über Zustände und Gegebenheiten in und an der Immobilie. Daher sollten Sie bei Unsicherheiten unbedingt einen Experten hinzuziehen. In der Regel wird für den Privatverkauf auch nur ein Kurzgutachten benötigt, damit der Wert passend geschätzt werden kann.
Möglichkeiten zur Steigerung des Hauswertes
Als Eigentümer ist der Wunsch groß, möglichst viel Geld für das Haus zu erhalten. In der Tat gibt es einige Tipps, die den Hauswert nachhaltig erhöhen könnten. Dabei gibt es grundsätzlich Maßnahmen zur Werterhaltung beziehungsweise zur Wertsteigerung:
Zur Werterhaltung gehört die regelmäßige Pflege und Instandhaltung des Gemäuers, der thermischen Dynamik sowie des Grundstückes. Dazu gehören die Wartung der Heizung sowie Reparaturen am Dach oder ein neuer Fassadenanstrich. Auch wenn die Optik bei der eigentlichen Schätzung nur zweitrangig wichtig ist, kann sie für potenzielle Käufer entscheidend sein.
Für eine deutliche Wertsteigerung sollten Sie Modernisierungsmaßnahmen in Betracht ziehen. Vor allem in alten Gebäuden ist es möglich, dass veraltete Dämmung oder Heiztechnik den Wert negativ beeinflussen. Auch die Modernisierung der Bäder sowie Küchen ist von Vorteil, da sie Teil des Ersteindruckes sind. Mittlerweile sind moderne Heiztechniken im Trend: Erneuerbare Energien sind in der Anschaffung teuer, erhöhen jedoch den Wert einer Immobilie gewaltig.
Haus-Wertermittlung: Lohnt sich das?
Als Eigentümer eines Hauses mit Verkaufswunsch ist es unumgänglich, sich mit den vorhandenen Gegebenheiten auseinanderzusetzen und deren Wert zu schätzen. Wer einen fairen Preis für seine Immobilie erlangen möchte, sollte eine Wertermittlung in Erwägung ziehen. Die Kosten dafür sind jedoch nicht mehr festgelegt und variieren je nach Stadt und Angebot. Fundierte Schätzungen von Gutachtern oder Immobilienmaklern können jedoch maßgeblich zu einem guten und erfolgreichen Verkauf verhelfen.
Also: Unserer Meinung nach ist eine Hauswertermittlung in jedem Fall sinnvoll!
