Eine eigene Wohnung oder sogar ein eigenes Haus steht für viele Menschen ganz oben auf der Wunschliste. Sein Eigenheim zu besitzen bedeutet Sicherheit, aber Immobilien sind oft auch eine sinnvolle Wertanlage. Doch der Kauf oder Verkauf einer Immobilie geht mit einigen steuerlichen Notwendigkeiten einher – da kann sich einiges ansammeln. Damit Sie nach dem Kauf einer Immobilie (oder nach ihrem Verkauf) keine böse Überraschung erleben, listen wir hier die wichtigsten Steuern auf, die durch das Kaufen oder Verkaufen eines Hauses oder einer Eigentumswohnung zusammenkommen. Es gibt auch einige Tipps und Tricks, wie Sie unnötige Steuerzahlungen vermeiden können. Und Sie dürfen auch nicht vergessen: Die hier aufgelisteten Steuern gelten nur für Käufe und Verkäufe innerhalb Deutschlands. Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung im Ausland verkaufen oder kaufen wollen, gelten die gesetzlichen Steuerregelungen des jeweiligen Landes. Hier erfahren Sie alles rund um Steuern beim Immobilienkauf und Verkauf!
Inhalt:
Alles rund um Steuern beim Immobilienkauf und Verkauf
Wie hoch ist die Grunderwerbssteuer?
Wie spare ich Steuern beim Immobilienkauf?
Steuern beim Immobilienverkauf
Was ist die Spekulationssteuer?
Was ist die „3-Objekte-Regel“?
Wie spare ich Steuern beim Immobilienverkauf?
Steuern beim Immobilienkauf
Beim Kauf einer Immobilie gibt es einiges zu beachten, damit Sie im Nachhinein nicht vor hohen Ausgaben stehen. Denn vor allem der Ort, an dem die Immobilie gekauft wird, kann entscheiden, wie hoch oder niedrig die zu zahlenden Steuern werden. Als Käufer gibt es zwei Arten von Steuern, die auf Sie zukommen:
- Die Grunderwerbssteuer
- Die Grundsteuer
Die Grunderwerbssteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Kauf der Immobilie anfällt. Diese Steuer fällt jedes Mal, wenn ein Objekt verkauft wird, an. Die Grunderwerbssteuer muss zwar nicht grundsätzlich vom Käufer gezahlt werden, de facto ist dies aber im Großteil aller Kaufverträge so geregelt.
Die Grundsteuer hingegen wird jedes Jahr gezahlt. Sie wird zu Beginn des Jahres erhoben und muss vierteljährlich gezahlt werden. Die Termine dafür sind jedes Jahr gleich, nämlich der 15. Februar, der 15. Mai, der 15. August und der 15. November. Das bedeutet, dass es sich lohnt auf das Datum des Verkaufs zu achten, denn wenn das Objekt nach Januar gekauft wird, bleibt der Verkäufer für den Rest des Jahres dem Finanzamt steuerpflichtig.
Wie hoch ist die Grunderwerbssteuer?
Die Grunderwerbssteuer kann deutschlandweit sehr stark variieren. Bis zum Jahr 2006 galt bundesweit eine einheitliche Steuer von 3,5% des Kaufpreises. Doch seitdem können Unterschiede von bis zu 3% in den verschiedenen Bundesländern auftreten. Schon deswegen lohnt sich bei der Suche nach der perfekten Immobilie in Grenzregionen auch ein Blick auf die Nachbarbundesländer. So kann man trotzdem noch in einer ähnlichen Gegend wohnen, aber sehr viel Geld bei den Steuern sparen.
Ausnahmen von der Grunderwerbssteuer gibt es nur manchmal, nämlich bei Schenkungen. Schließlich setzt diese Steuer den Erwerb eines Grundstücks voraus, welcher bei einer Schenkung nicht gegeben ist. Auch bei sehr kleinen Grundstücken (max. 2500€ Bemessungsgrundlage) wird keine Grunderwerbsteuer erhoben.
Hier ist eine Liste der Steuersätze der verschiedenen Bundesländer (Stand 2019):
- Baden-Württemberg 5,0%
- Bayern 3,5%
- Berlin 6,0%
- Brandenburg 6,5%
- Bremen 5,0%
- Hamburg 4,5%
- Hessen 6,0%
- Mecklenburg-Vorpommern 6,0%
- Niedersachsen 5,0%
- Nordrhein-Westfalen 6,5%
- Rheinland-Pfalz 5,0%
- Saarland 6,5%
- Sachsen 3,5%
- Sachsen-Anhalt 5,0%
- Schleswig-Holstein 6,5%
- Thüringen 6,5%
Wie hoch ist die Grundsteuer?
Im Gegensatz zur einmaligen Grunderwerbssteuer, fällt die Grundsteuer jedes Jahr an. Sie entrichten sie an die Gemeinde, in der Ihr Objekt steht. Meistens ist die Grundsteuer nicht besonders hoch und bleibt unter 1000€ im Jahr. Wie genau sie sich aber errechnet und zusammensetzt ist sehr komplex. Denn das ist abhängig von mehreren Faktoren.
- Die Grundsteuermesszahl: Steht das Objekt in einem neuen oder einem alten Bundesland? Schon dadurch können große Differenzen entstehen. Denn die Grundsteuermesszahl ist in den alten Bundesländern wesentlich niedriger (2,6-6%) als in den neuen (5-10%). Auch die Art der Bebauung hat Einfluss auf diese Zahl. Die Grundsteuermesszahl wird vom zuständigen Finanzamt ermittelt.
- Der Einheitswert: Der Einheitswert soll den Wert des Grundeigentums zeigen, liegt aber oft weit darunter. Die Höhe des Einheitswerts wird ebenfalls vom Finanzamt ermittelt.
- Der örtliche Hebesatz der Gemeinde: Jede Gemeinde kann einen eigenen Hebesatz bestimmen, der auch mit in die Rechnung zur jährlichen Grundsteuer einhergeht. Das bedeutet aber auch, dass die Steuer sich, je nach Veränderungen des Hebesatzes, erhöht oder (sehr unwahrscheinlich) niedriger wird.
So setzt sich die Formel der Grundsteuer zusammen:
Grundsteuermesszahl x Einheitswert x Hebesatz der Gemeinde = Grundsteuer
Auch wenn das Grundstück durch eine Erbschaft oder eine Schenkung zu Ihrem Objekt geworden ist, müssen Sie die Grundsteuer zahlen. Sie hat nämlich nichts mit dem Erwerb eines Objekts zu tun, sondern mit dem Besitz. Wenn Sie planen Ihre Immobilie zu vermieten, können Sie die Grundsteuer auch in die Nebenkosten miteinfließen lassen. Somit zahlt sie der Mieter.
Wie spare ich Steuern beim Immobilienkauf?
Auch beim Kauf einer Immobilie gibt es einige Möglichkeiten Steuern zu sparen. Zum einen kann die Grunderwerbssteuer teilweise durch Erbschaften oder durch Schenkungen umgangen werden. Genauso, wenn Ihnen die Immobilie durch eine Scheidung zufällt. Aber es gilt abzuwägen, denn oft muss man auch als Erbe oder als Beschenkter gewisse Steuern zahlen. Ansonsten ist es beinahe unmöglich die Grunderwerbssteuer vollständig zu umgehen. Aber es gibt kleine Tricks, um sie zu senken. Denn wer sich bei der Wahl des Wohnortes noch nicht sicher ist, tut gut daran, die Landessätze zu vergleichen (Link einfügen zur obigen Liste). So lässt sich sehr viel Geld sparen.
Eine weitere Möglichkeit wäre, ein unbebautes Grundstück zu kaufen. Da sich der Steuersatz auch aus der Bebauung des Grundstücks zusammensetzt, ist die Grunderwerbssteuer so oft niedriger. Das ist nur möglich, wenn man plant neu zu bauen. Wer jedoch eine schon eine fertige Immobilie kaufen möchte, kann mit einem einfachen Trick den Kaufpreis des Hauses senken und somit auch die Grunderwerbssteuer, die sich prozentual aus diesem ergibt. Denn verbaute Möbel, Einbauküchen, Saunen oder Markisen können in einem separaten Vertrag verkauft werden.
Eine letzte Möglichkeit die Grunderwerbssteuer zu senken, bieten betrieblich genutzte Gebäude. Mit diesen können Sie die Grunderwerbssteuer von der Steuererklärung absetzen lassen. So bekommen Sie den Betrag erstattet. Teilweise gilt das auch, wenn Sie die Immobilie vermieten.
Die Grundsteuer lässt sich leider nicht umgehen. Aber sie wurde im April 2018 vom Bundesverfassungsgericht in ihrer aktuellen Form für verfassungswidrig erklärt. Sie gilt noch bis 2025 und soll dann durch eine neue Regelung ersetzt werden. Wie genau diese Regelung aussehen wird, ist aber noch unklar.
Steuern beim Immobilienverkauf
Wenn Sie privat Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung verkaufen möchten, denken Sie vielleicht an satte Gewinne. Und auch wenn die Immobilienpreise in Deutschland seit Jahren kontinuierlich steigen, können die Steuern, die Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie zahlen müssen, Ihren Gewinn deutlich schmälern. Schon deshalb macht es Sinn, sich im Voraus über die aufkommenden Kosten zu informieren. Denn nur wenn Sie verstehen, wie diese Steuern zustande kommen, können Sie nach Wegen suchen, sie zu verringern oder sogar ganz zu umgehen.
Als Verkäufer einer Immobilie können folgende Steuern auf Sie zu kommen:
- Die sogenannte Spekulationssteuer
- Die Gewerbesteuer (die „3-Objekte-Regel“)
Beide Steuern sind umgänglich bzw. können durch geschicktes Handeln stark verringert werden.
Was ist die Spekulationssteuer?
Die Spekulationssteuer soll verhindern, dass Immobilien zu reinen Spekulationswerten werden, um Gewinne zu vergrößern. Der Gesetzgeber möchte sichergehen, dass Immobilien nicht nur aus reiner Profitgier gekauft oder verkauft werden. Um der Spekulationssteuer zu entgehen, gibt es mehrere Möglichkeiten.
Die einfachste: Selbst in der eigenen Immobilie wohnen. Wer im Verkaufsjahr und in den zwei Jahren davor in seiner Eigentumswohnung oder seinem Haus wohnt, muss keine Spekulationssteuer zahlen. Denn dann geht der Gesetzgeber davon aus, dass man die Immobilie nicht aus dem Wunsch nach Profit, sondern um selbst darin zu wohnen, erworben hat. Allerdings können nur Sie selbst, Ihr Ehepartner oder Ihre Kinder (solange sie Kindergeld beziehen) darin wohnen. Die erweiterte Familie fällt nicht in diese dreijährige Frist mithinein. Aber wenn Sie das Haus oder die Wohnung nur als Feriendomizil nutzen, gilt auch das meistens als „bewohnen“.
Die zweite Möglichkeit ist etwas zeitintensiver. Denn der simpelste Weg, sich von der lästigen Spekulationssteuer freizumachen, ist Zeit verstreichen zu lassen. Nach zehn Jahren kann man jede Immobilie, auch wenn man selbst nie darin gewohnt hat, ohne Spekulationssteuer verkaufen.
Es lohnt sich jedoch enorm, die Spekulationssteuer zu umgehen, denn diese kann bis zu 40% des Verkaufsgewinns betragen. Die genaue Höhe der Spekulationssteuer lässt sich aber nicht genau vorhersagen, denn sie ist immer abhängig von Ihrem persönlichen Steuersatz. Allerdings zahlen Sie nur dann Steuern, wenn Sie aus dem Verkauf der Immobilie auch einen Gewinn schlagen.
Wenn Sie ein Objekt erben, erben Sie auch die Spekulationsfrist mit. Das bedeutet, dass Sie auch hier die zehn Jahre einhalten sollten, um zusätzliche Steuern zu vermeiden.
Wichtig: Wenn Sie nur ein Grundstück ohne Immobilie darauf verkaufen wollen, gilt fast immer die Spekulationssteuer. Hier gilt nämlich die Annahme, dass die Eigennutzung auf einem unbebauten Grundstück nicht möglich ist.
Was ist die „3-Objekte-Regel“?
Eine weitere wichtige Faustregel für Menschen, die mehr als eine Immobilie besitzen, ist die sogenannte „3-Objekte-Regel“ oder auch die „3-Objekte-in-5-Jahren-Regel“. Wie ihr Name schon besagt, beinhaltet diese Regel, dass Sie nicht mehr als drei Immobilien in fünf Jahren verkaufen dürfen. Denn sonst gelten Sie plötzlich als gewerblicher Immobilienhändler. Das bedeutet, dass Sie anders und vor allem höher besteuert werden. Sie müssen dann Gewerbesteuer zahlen und vor allem Umsatzsteuer (diese beträgt momentan 19%!). Es ist immer wichtig diese Regel zu beachten, denn sonst kann es sein, dass Sie auch nachträglich für vorherige, steuerfrei getätigte Verkäufe Steuern zahlen müssen.
Falls Sie bereits mehrere Immobilien verkauft haben und dazu noch eine Immobilie erben, die Sie nicht behalten möchten, dann brauchen Sie sich keine Sorgen machen. Denn geerbte Immobilien fallen nicht unter die drei Objekte Regel.
Wie spare ich Steuern beim Immobilienverkauf?
Zusammengefasst bedeuten diese steuerlichen Regeln für Sie, dass Sie mit wenig Aufwand viel Geld sparen können.
Um die Spekulationssteuer zu sparen, muss die Spekulationsfrist eingehalten werden. Das bedeutet, dass die Immobilie schon seit zehn Jahren oder länger in Ihrem Besitz ist. Oder, dass Sie (oder ein Mitglied Ihrer rechtlichen Familie) ununterbrochen seit den letzten drei Jahren vor dem Verkauf in dem Objekt wohnen.
Zum anderen sollten Sie beachten, dass Sie als privater Verkäufer nicht die Grenze zum gewerblichen Händler überschreiten. Das kann passieren, wenn Sie in fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft haben (ausgenommen geerbte Immobilien).
Natürlich sollten Sie immer den aktuellen Immobilienmarkt im Auge behalten, sodass Sie den besten Preis erzielen. In den meisten Fällen kann sich etwas längeres Warten jedoch auszahlen, denn wer lästige und unnötige Steuern vermeidet, kann viel Geld sparen.
Bild 4 [Steuern sparen Immobilienverkauf]
Fazit
Durch geschicktes und vor allem gut durchdachtes Handeln, können Sie sowohl als Käufer, als auch Verkäufer einer Immobilie Steuern und somit auch viel Geld sparen.
Käufer sollten sich vor dem Kauf über den Standort ihrer neuen Immobilie informieren, um unnötig hohe Steuern zu vermeiden. Denn die Grunderwerbssteuer, die sich prozentual aus dem Kaufpreis ergibt, ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Unbebaute Grundstücke und Objekte mit einem niedrigeren Kaufpreis bedeuten eine niedrigere Grunderwerbssteuer. Die Grundsteuer, die sich aus verschiedenen Faktoren wie Lage oder Wert der Immobilie zusammensetzt, lässt sich nicht umgehen.
Als Verkäufer ist es wichtig die Spekulationsfrist von zehn Jahren einzuhalten, bzw. die letzten drei Jahre in der eigenen Immobilie gewohnt zu haben, um die Spekulationssteuer zu umgehen. Und auch die „3-Objekte-Regel“ sollte eingehalten werden.
Als gut informierter Käufer oder Verkäufer erleben Sie keinen steuerlichen Überraschungsalptraum, sondern können sich ganz entspannt um Ihre Geschäfte kümmern und in Ihr Traumhaus einziehen.
